Του Νίκου Ρουσάνογλου
Συνθήκες που έχουν αρχίσει να λειτουργούν εις βάρος της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, έχουν αρχίσει να διαμορφώνονται στην αγορά κατοικίας, εντοπίζει η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) στην τελευταία της έκθεση για την Χρηματοπιστωτική Σταθερότητα, που δημοσιεύτηκε χθες. Στους κινδύνους από τις τιμές των κατοικιών, επισημαίνεται ότι η συνεχής άνοδος των τιμών πώλησης, απόρροια της συνεχιζόμενης ανισορροπίας του ισοζυγίου προσφοράς και ζήτησης, “υποδηλώνουν την απαρχή συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων και, παρότι δεν προκαλούν ακόμη ανησυχία για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, επιβάλλουν στενή παρακολούθηση των πιστοδοτικών κριτηρίων, ιδιαίτερα καθώς ανακάμπτουν οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων”, τονίζει η ΤτΕ.
Πρόκειται για ένα ισχυρό “καμπανάκι” προς το τραπεζικό σύστημα, καθώς η αύξηση των τιμών δεν θα πρέπει να θεωρείται δεδομένη στο διηνεκές, ειδικά αν προκύψει μια νέα κρίση που θα πλήξει την ζήτηση. Άλλωστε, ο τρέχον κύκλος ήδη μετρά σχεδόν 10 χρόνια ανοδικής πορείας των τιμών πώλησης. Έτσι, με δεδομένο ότι αρκετοί δανειολήπτες, ιδίως όσοι έχουν συμμετάσχει στα προγράμματα “Σπίτι Μου”, έχουν δανειστεί σε ποσοστό που προσεγίζει το 90% (μέση αξία δανείου 128.000 στο Σπίτι Μου 2, έναντι αξίας ακινήτου 150.000 ευρώ), είναι εμφανές ότι προκύπτουν κίνδυνοι υπερδανεισμού, ειδικά εφόσον συνεχιστεί η ανοδική πορεία των επιτοκίων.
Παράλληλα, όσο οι τιμές αυξάνονται, τόσο ενισχύεται και το ποσοστό των δανειοληπτών που αναζητούν υψηλότερο ποσοστό δανεισμού. Σύμφωνα με τα στοιχεία της IMS-FC, του μεγαλύτερου μεσίτη πιστώσεων στεγαστικών δανείων στην αγορά και στρατηγικού συνεργάτη του Spitogatos.gr, κατά το φετινό δεύτερο τρίμηνο, ο μέσος δείκτης Loan to Value (LTV), δηλαδή το ποσοστό της αξίας του ακινήτου που καλύπτεται από το στεγαστικό δάνειο, αυξήθηκε σε όλες τις κατηγορίες ποσού δανείου. “Η εξέλιξη αυτή καταγράφεται σε μια περίοδο κατά την οποία οι μέσες ζητούμενες τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται. Ως αποτέλεσμα, το ποσό της ιδίας συμμετοχής που απαιτείται για την αγορά κατοικίας αυξάνεται σε απόλυτους αριθμούς, γεγονός που οδηγεί πολλούς αγοραστές στην αναζήτηση υψηλότερου ποσοστού χρηματοδότησης προκειμένου να καλύψουν το απαιτούμενο κεφάλαιο”, επισημαίνεται στην σχετική ανάλυση. Η μεγαλύτερη ετήσια αύξηση του δείκτη LTV καταγράφεται στα χαμηλότερα ποσά δανείου, έως 50.000 ευρώ, όπου ο μέσος δείκτης διαμορφώθηκε στο 75,1%, έναντι 69,2% το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025, σημειώνοντας αύξηση σχεδόν 6 ποσοστιαίων μονάδων.
Αντίστοιχα, σύμφωνα με τα στοιχεία της IMS-FC, ο δείκτης LTV για δάνεια ύψους 150.000 έως 200.000 ευρώ διαμορφώνεται στο 84,0% και για δάνεια από 200.000 έως 300.000 ευρώ διαμορφώνεται πλέον κοντά στο 83.1%. Πάντως, στην πλειονότητα των περιπτώσεων, οι αιτήσεις στεγαστικών δανείων εγκρίνονται στο σύνολο του αρχικά αιτηθέντος ποσού. Το ποσοστό αυτό φτάνει το 95,7% για αιτούμενα ποσά δανείου έως 50.000 ευρώ και παραμένει ιδιαίτερα υψηλό ακόμη και στα μεγαλύτερα ποσά, όπου κυμαίνεται από 83,1% έως 85,7%.
Στην ανάλυσή της, η ΤτΕ επισημαίνει ότι “η εγχώρια ζήτηση ενισχύεται από διαρθρωτικούς παράγοντες όπως η αύξηση του βαθμού αστικοποίησης και η άνοδος του αριθμού των νοικοκυριών, παρά τη συνολική μείωση του πληθυσμού, εξέλιξη που συνδέεται, μεταξύ άλλων, με την αύξηση των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών”. Ειδικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία της Απογραφής Πληθυσμού 2021, ο πληθυσμός σε αστικές περιοχές (δημοτικές ενότητες/δημοτικές κοινότητες) αντιστοιχεί στο 78,5% του συνολικού πληθυσμού και διαμένει σε έκταση που καταλαμβάνει το 13,7% της συνολικής επικράτειας, ενώ το 2011 ο πληθυσμός σε αστικές περιοχές αντιστοιχούσε στο 72,4% και διέμενε σε έκταση που καταλάμβανε το 14,3% της επικράτειας. Επίσης, το πλήθος των νοικοκυριών χωρίς οικογενειακό πυρήνα αυξήθηκε κατά 26% (+319.770 νοικοκυριά) σε σύγκριση με το 2011 και το πλήθος των νοικοκυριών με έναν οικογενειακό πυρήνα (μόνος πατέρας/μόνη μητέρα) αυξήθηκε κατά 9% (+39.349 νοικοκυριά).
Από την πλευρά της προσφοράς, σύμφωνα με την ΤτΕ, η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών αντανακλά τόσο την απόσυρση μέρους του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών από την αγορά, όσο και τον διαχρονικά υποτονικό ρυθμό αναπλήρωσής του. Όπως επισημαίνεται χαρακτηριστικά, “ο αυξημένος αριθμός κενών ακινήτων αποδίδεται, μεταξύ άλλων, στην καθυστέρηση της διευθέτησης του ιδιωτικού χρέους και στη δέσμευση ακινήτων ως εξασφαλίσεων μη εξυπηρετούμενων δανείων τα οποία τελούν υπό διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης”.
Επιπλέον, η ΤτΕ αναφέρεται και στον παράγοντα της πολυιδιοκτησίας, η οποία επίσης δυσχεραίνει τη λήψη αποφάσεων για τη διαχείριση και αξιοποίηση των ακινήτων, ενώ το αυξημένο κόστος ανακαίνισης λειτουργεί αποτρεπτικά για την πραγματοποίηση δαπανών που θα οδηγήσουν στη διατήρηση και επανένταξη οικιστικών ακινήτων στην αγορά. Πάντως, οι αναλυτές σημειώνουν ότι ο πρόσφατος ν. 5303/2026 (ΦΕΚ Α΄ 81/22.05.2026) “Αναμόρφωση του κληρονομικού δικαίου και άλλες διατάξεις” και ειδικότερα οι διατάξεις για τη μετατροπή της νόμιμης μοίρας εκτιμάται ότι θα συμβάλλουν στον περιορισμό εμφάνισης περιπτώσεων πολυιδιοκτησίας στο μέλλον.
Το συμπέρασμα της ΤτΕ είναι ότι η αύξηση των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων τους δυσχεραίνει την πρόσβαση των νοικοκυριών στην αγορά κατοικίας. Υπό αυτό το πρίσμα, στην τρέχουσα συγκυρία κρίνεται σκόπιμη η ενίσχυση και επιτάχυνση της εφαρμογής μέτρων για την αύξηση του διαθέσιμου κτιριακού αποθέματος, τόσο με την ανάπτυξη νέων οικιστικών ακινήτων και την αναβάθμιση υφιστάμενων, όσο και με την παροχή κινήτρων για την επιστροφή στην αγορά ακινήτων που είχαν αποσυρθεί το προηγούμενο χρονικό διάστημα.
