Του Νίκου Ρουσάνογλου
Σημαντικά διαφοροποιημένες εμφανίζονται οι αποδόσεις των κατοικιών κατά μήκος της Γραμμής 2 του ΜΕΤΡΟ της Αθήνας, μια εξέλιξη αναμενόμενη καθώς καλύπτει ένα ευρύ φάσμα περιοχών, από την Ανθούπολη και το Περιστέρι στα δυτικά, μέχρι την Πλατεία Αττικής, τον Σταθμό Λαρίσης και την Ομόνοια στο κέντρο, για να καταλήξει στην “Αθηναϊκή Ριβιέρα” και συγκεκριμένα το Ελληνικό. Στο πλαίσιο αυτό, όπως προκύπτει από σχετική έρευνα που πραγματοποίησε η ReDataset του ομίλου RCG, το εύρος των αποδόσεων από την εκμετάλλευση κατοικίας ξεκινά από μόλις 2,8% ετησίως, δηλαδή αισθητά χαμηλότερα από τον πληθωρισμό, ο οποίος για τον μήνα Αύγουστο “έτρεξε” με ρυθμό 3,8% και φτάνει έως και το 6,4%, μια επίδοση σαφώς καλύτερη.
Σύμφωνα με την ReDataset, “η εγγύτητα στο Μετρό συχνά αντιμετωπίζεται ως ένα ενιαίο πλεονέκτημα για ένα ακίνητο. Τα δεδομένα της Γραμμής 2 δείχνουν όμως ότι η επενδυτική εικόνα μπορεί να αλλάζει σημαντικά μέσα σε λίγες μόνο στάσεις. Η μέση μεικτή ακαθάριστη απόδοση της γραμμής διαμορφώνεται στο 4,9%, αλλά η απόσταση ανάμεσα στην υψηλότερη και τη χαμηλότερη απόδοση φτάνει τις 3,6 ποσοστιαίες μονάδες”.
Όπως αναφέρει η σχετική ανάλυση, οι υψηλότερες αποδόσεις συγκεντρώνονται κυρίως στο κεντροδυτικό τμήμα της Αθήνας. Η Αττική βρίσκεται στην κορυφή με 6,4%, ακολουθεί ο Σταθμός Λαρίσης με 6,3%, ενώ Ομόνοια και Μεταξουργείο κινούνται στο 5,8%. Η εικόνα αυτή δείχνει ότι η απόδοση δεν εξαρτάται μόνο από το ύψος του ενοικίου, αλλά από τη σχέση ανάμεσα στο ενοίκιο και στην τιμή αγοράς. Σε περιοχές όπου οι τιμές αγοράς παραμένουν συγκριτικά χαμηλότερες, το ετήσιο μίσθωμα αντιστοιχεί σε μεγαλύτερο ποσοστό της αξίας του ακινήτου.
Είναι χαρακτηριστικό ότι μέσα σε λίγες στάσεις, η απόδοση υποχωρεί αισθητά. Η Ομόνοια βρίσκεται στο 5,8%, ενώ το Σύνταγμα στο 3,4% και η Ακρόπολη στο 3,6%. Νοτιότερα, οι αποδόσεις παραμένουν χαμηλότερες: Άγιος Δημήτριος 2,8%, Άλιμος 2,9%, Ελληνικό 3,0%. “Αυτό δείχνει ότι μια πιο κεντρική ή premium τοποθεσία δεν συνεπάγεται απαραίτητα και υψηλότερη εισοδηματική απόδοση. Όταν οι τιμές αγοράς αυξάνονται περισσότερο από τα ενοίκια, η μεικτή απόδοση συμπιέζεται”, επισημαίνεται χαρακτηριστικά.
Το βασικό συμπέρασμα για έναν επενδυτή, είναι ότι η εγγύτητα με ένα σταθμό ΜΕΤΡΟ δεν μεταφράζεται υποχρεωτικά και σε υψηλότερη απόδοση, καθώς δύο κατοικίες μπορεί να βρίσκονται εξίσου κοντά σε σταθμό της ίδιας γραμμής, αλλά να παρουσιάζουν πολύ διαφορετικό προφίλ απόδοσης, ακριβώς επειδή η σχέση μεταξύ τιμών αγοράς και ενοικίων αλλάζει σημαντικά από περιοχή σε περιοχή.
Στην παρούσα συγκυρία είναι εμφανές ότι σε κάποιες περιοχές, ειδικά στα νότια προάστια, ο ρυθμός ανόδου των τιμών έχει “τρέξει” πολύ ταχύτερα, σε σχέση με την αύξηση των ενοικίων, παρότι και αυτά είναι πλέον πολύ υψηλά. Έτσι, οι προσφερόμενες αποδόσεις είναι χαμηλότερες του προσδοκώμενου, ενώ δεν είναι εύκολο να εκτιμήσει κανείς και το κατά πόσο μπορούν να προκύψουν σημαντικές υπεραξίες από μια μελλοντική μεταπώληση του ακινήτου, ακριβώς επειδή ήδη οι τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία 5-6 χρόνια.
Σε ένα αντίστοιχο συμπέρασμα είχε καταλήξει και έτερη ανάλυση της Speak Real Estate, εταιρείας παροχής υπηρεσιών συμβούλων ακινήτων. Εξετάζοντας τα στοιχεία τιμών κατά το φετινό δεύτερο τρίμηνο, σε συνεργασία με την Askwire, η εταιρεία κατέληγε στο συμπέρασμα ότι οι αποδόσεις από την εκμετάλλευση κατοικιών, ειδικά στις πιο ακριβές περιοχές των νοτίων, αλλά και των βορείων προαστίων έχουν υποχωρήσει σημαντικά. Για παράδειγμα, στον Άλιμο και το Ελληνικό, δεν ξεπερνούν το 2,88%, ενώ ακολουθούν η Γλυφάδα με απόδοση 3,05% και η Βούλα με 3,4%. Μάλιστα, τα ποσοστά αυτά αφορούν την μικτή και όχι την καθαρή απόδοση, η οποία προφανώς και είναι ακόμα χαμηλότερη, υπολογίζοντας έξοδα, όπως ΕΝΦΙΑ, συντηρήσεις/επισκευές και τον φόρο εισοδήματος από ενοίκια.
