Του Νίκου Ρουσάνογλου
Χιλιάδες υπολογίζεται ότι είναι οι κατοικίες που μένουν αναξιοποίητες, όχι επειδή οι ιδιοκτήτες τους δεν θέλουν να τις μεταβιβάσουν, αλλά εξαιτίας της δαιδαλώδους διαδικασίας που έχει θεσπιστεί τα τελευταία χρόνια για την έκδοση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου. Αυτή προϋποθέτει πιο αυστηρά προαπαιτούμενα για την διόρθωση των νομικών και τεχνικών εκκρεμοτήτων ενός σπιτιού, από την ημερομηνία της κατασκευής του και μέχρι σήμερα. Το αποτέλεσμα είναι πολλοί ιδιοκτήτες να απογοητεύονται από τον χρόνο – και σε πολλές περιπτώσεις και το κόστος που απαιτείται, ειδικά αν πρόκειται για ηλικιωμένους, ή ανθρώπους που ζουν μόνιμα σε άλλη πόλη, ή χώρα.
Σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση του ΚΕΦΙΜ (Κέντρο Φιλελεύθερων Μελετών), η μέση διάρκεια ολοκλήρωσης μιας μεταβίβασης ακινήτου ακινήτου στην Ελλάδα ανέρχεται σε 226 ημέρες (περίπου 7,5 μήνες), ενώ σε αρκετές περιπτώσεις υπερβαίνει το ένα έτος. Αντίστοιχα, η έκδοση οικοδομικής άδειας απαιτεί κατά μέσο όρο 100 ημέρες. Πρόκειται για μια εξέλιξη που λίγοι λαμβάνουν υπόψη τους, αλλά τελικά έχει εξελιχθεί σε βασικό “ανάχωμα” στην είσοδο περισσότερων κατοικιών στην αγορά.
Είναι χαρακτηριστικό ότι στους δύο αυτούς κρίσιμους υποδείκτες, τον χρόνο μεταβίβασης ακινήτου και τον χρόνο έκδοσης άδειας έργου, η Ελλάδα λαμβάνει τη χαμηλότερη δυνατή βαθμολογία. Συγκριτικά, η μεταβίβαση ακινήτου ολοκληρώνεται σε περίπου μία εβδομάδα στην Κύπρο, σε έναν έως τρεις μήνες στην Ισπανία, σε ενάμιση έως τρεις μήνες στη Γερμανία και σε περίπου τρεις μήνες στη Γαλλία. Με βάση αυτές τις μετρήσεις, ο χρόνος μεταβίβασης στην Ελλάδα παραμένει πολλαπλάσιος σε σχέση με τις περισσότερες ευρωπαϊκές οικονομίες.
Όπως αναφέρει το ΚΕΦΙΜ, “η οικονομική σημασία αυτών των διοικητικών επιβαρύνσεων είναι μεγαλύτερη από όσο φαίνεται εκ πρώτης όψεως. Ένα μεγάλο μέρος του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών (εκτιμάται άνω του 50%) φέρει μικρές ή μεγαλύτερες αποκλίσεις μεταξύ συμβολαίων, Ε9, Κτηματολογίου και πραγματικής κατάστασης του ακινήτου, καθώς και πολεοδομικές εκκρεμότητες ή αυθαίρετες παρεμβάσεις που απαιτούν τακτοποίηση πριν από οποιαδήποτε μεταβίβαση”. Παράλληλα, συμπληρώνει ότι “οι διαδικασίες αυτές δημιουργούν επιπλέον σημεία συμφόρησης σε μηχανικούς, συμβολαιογράφους και πολεοδομικές υπηρεσίες, προκαλώντας πρόσθετη καθυστέρηση στη συναλλαγή. Ως αποτέλεσμα, αρκετοί ιδιοκτήτες, ιδίως μεγαλύτερης ηλικίας ή χαμηλότερης οικονομικής δυνατότητας, αδυνατούν ή αποφεύγουν να αναλάβουν το κόστος και την πολυπλοκότητα συμμόρφωσης, επιλέγοντας να διατηρούν τα ακίνητα εκτός αγοράς, είτε ως πώληση είτε ως μίσθωση”.
Ένας επιπλέον παράγοντας που δυσχεραίνει την ταχύτερη τακτοποίηση τυχόν λαθών στις επιφάνειες, έγκειται και στην μεγάλη ηλικία του οικιστικού αποθέματος. Όσο πιο παλιό είναι το ακίνητο, τόσο πιο δύσκολη είναι η συγκέντρωση των απαιτούμενων εγγράφων, ειδικά των οικοδομικών αδειών, των συστάσεων οριζόντιας ιδιοκτησίας και συχνά οι ενδιαφερόμενοι καλούνται να καταβάλουν σημαντικά ποσά στα συμβολαιογραφικά γραφεία για να λάβουν αντίγραφα των πράξεων αυτών. Αντίστοιχα, σε πολλές περιπτώσεις, οι οικοδομικές άδειες είτε φέρουν λάθη γιατί ποτέ δεν αναθεωρήθηκαν από τους κατασκευαστές μετά την ολοκλήρωση του έργου, είτε δεν μπορούν να αναγνωστούν εύκολα λόγω του ότι έχουν περάσει πάνω από 60 χρόνια σε πολλές περιπτώσεις.
Όσο όμως η ζήτηση στρέφεται σε πιο προσιτές και μεγάλης ηλικίας κατοικίες, ακριβώς γιατί είναι πιο οικονομικές επιλογές, τόσο θα καθυστερούν οι μεταβιβάσεις. Σύμφωνα με το ΚΕΦΙΜ, η γήρανση του οικιστικού αποθέματος αποτυπώνεται και στη σύνθεση των αγοραπωλησιών τα τελευταία χρόνια. Το 2017, το μερίδιο των κατοικιών ηλικίας άνω των 15 ετών που μεταβιβάστηκαν ήταν 68% του συνόλου. Το 2023, το ποσοστό αυτό είχε αυξηθεί σε 82%, ενώ εκτιμάται ότι η τάση αυτή συνεχίστηκε μέχρι και το σήμερα.
Η δυσχέρεια στην τακτοποίηση των τεχνικών λαθών στα ακίνητα είναι εμφανής όχι μόνο στις συναλλαγές μεταξύ ιδιωτών, αλλά και στα χαρτοφυλάκια των servicers (εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων). Είναι χαρακτηριστικό ότι τα χιλιάδες ακίνητα που επαναγοράζονται μέσω των πλειστηριασμών (REOs), διοχετεύονται στην αγορά με το “σταγονόμετρο”, ακριβώς επειδή ο χρόνος που απαιτείται για να καταστούν μεταβιβάσιμα ξεπερνά τα δύο χρόνια. Στο πλαίσιο αυτό, έχουν προταθεί διάφορες λύσεις, όπως η δυνατότητα να μεταβιβάζονται χωρίς να έχουν τακτοποιηθεί και αυτό να αποτελεί ευθύνη του νέου ιδιοκτήτη. Μέχρι να υπάρξει πάντως κάποια τέτοια “λύση”, φαίνεται πως οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να οπλιστούν με υπομονή και χρόνο, κάτι ιδιαίτερα δύσκολο, ιδίως όταν κάποιος αγοράζει πρώτη κατοικία, μιας κι επιχειρεί μία από τις σημαντικότερες συναλλαγές της ζωής του.
