Του Νίκου Ρουσάνογλου
“Ξανά προς τη δόξα τραβούν” οι τιμές πώλησης κι ενοικίασης κατοικιών, καθώς κατά το τρίτο τρίμηνο σημειώθηκαν νέες ανοδικές πιέσεις στην αγορά, κυρίως λόγω της προσπάθειας των ξένων επενδυτών να εξασφαλίσουν ακίνητα εν όψει των νέων αυξήσεων στο πρόγραμμα “Χρυσή Βίζα”, αλλά και των προσδοκιών που έχουν καλλιεργηθεί στην αγορά από το νέο πρόγραμμα “Σπίτι Μου”, ύψους 2 δισ. ευρώ, έναντι 1 δισ. ευρώ του αντίστοιχου περσινού. Στο “μέτωπο” των ενοικίων, η προσφορά συνεχίζει να βαίνει μειούμενη και η ζήτηση αυξανόμενη, με αποτέλεσμα οι τιμές να καταγράφουν συνεχώς νέα υψηλά.
Η έντονη ζήτηση για φοιτητικά σπίτια, λόγω της ανακοίνωσης των βάσεων αλλά και της έναρξης της ακαδημαϊκής χρονιάς, σε συνδυασμό με την παραδοσιακά ισχυρή καλοκαιρινή περίοδο, η οποία ενισχύει τη ζήτηση για κατοικίες, συμβάλλουν στην ανοδική πορεία των μέσων ζητούμενων τιμών ενοικίασης και πώλησης κατοικιών, κάτι που αποτυπώθηκε στα στοιχεία του τρίτου τριμήνου του έτους. Σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη τιμών SPI του Spitogatos.gr, οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών σε όλη την Ελλάδα σημείωσαν αύξηση της τάξης του 6,8% το τρίτο τρίμηνο του 2024 σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2023, ενώ οι μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν κατά 7,6%.
Στο πλαίσιο αυτό, με βάση την επεξεργασία των σχετικών στοιχείων, προκύπτει ότι στο λεκανοπέδιο της Αττικής η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών αγγίζει πλέον τα 2.452 ευρώ/τ.μ., έχοντας αυξηθεί κατά 10% σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό τρίμηνο, όταν η μέση τιμή διαμορφωνόταν σε 2.230 ευρώ/τ.μ.
Με διαφορά, η μεγαλύτερη ετήσια αύξηση παρατηρείται στον Πειραιά, λόγω του ότι μέχρι και την 31η Αυγούστου το όριο για την απόκτηση άδειας διαμονής μέσω του προγράμματος “Χρυσή Βίζα” είχε παραμείνει στα 250.000 ευρώ. Με δεδομένο ότι ήταν και από τις λίγες περιοχές που συγκέντρωναν επενδυτικό ενδιαφέρον, πολλοί ιδιοκτήτες θέλησαν να επωφεληθούν και να αυξήσουν τη μέση ζητούμενη τιμή, φτάνοντας στο επίπεδο των 2.556 ευρώ/τ.μ. ή 27,8% υψηλότερα από το αντίστοιχο περσινό τρίτο τρίμηνο, όταν η τιμή διαμορφωνόταν σε 2.000 ευρώ/τ.μ. Ωστόσο, με δεδομένο ότι οι αλλαγές στο πρόγραμμα της “Χρυσής Βίζας” ξεκίνησαν να ισχύουν από την 1η Σεπτεμβρίου και το ελάχιστο όριο επένδυσης έχει πλέον αυξηθεί στα 800.000 ευρώ για το σύνολο των περιοχών της Αττικής, φαίνεται πως θα υπάρξει αποκλιμάκωση των τιμών τούς επόμενους μήνες, τουλάχιστον στις περιοχές όπου σημειώθηκαν πολύ μεγάλες κι απότομες αυξήσεις, ακόμα και για ακίνητα που πριν από 1-2 χρόνια πωλούνταν έναντι αισθητά χαμηλότερων τιμών.
Σημαντική, πάντως, παραμένει και η αύξηση στο κέντρο της Αθήνας, με 8,9% σε ετήσια βάση, ενώ η μέση τιμή αγγίζει τα 2.177 ευρώ/τ.μ., από 2.000 ευρώ/τ.μ. πέρσι. Πρόκειται για μια ξεκάθαρη απόδειξη ότι δεν ήταν η “Χρυσή Βίζα” ο κύριος υπεύθυνος για τις αυξήσεις των τιμών, αλλά η πολύ μεγάλη ανισορροπία του ισοζυγίου μεταξύ της προσφοράς και της ζήτησης. Όπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς ακινήτων, ήδη από πέρσι το καλοκαίρι το ελάχιστο όριο επένδυσης στο κέντρο της Αθήνας διπλασιάστηκε από τα 250.000 στα 500.000 ευρώ. Ωστόσο το “κύμα” των αυξήσεων δεν μοιάζει να έχει αναχαιτιστεί, όπως δείχνουν τα στοιχεία από τις αγγελίες.
Παράλληλα, αναμένονται και νέες, ακόμα μεγαλύτερες αυξήσεις, τους επόμενους μήνες και τουλάχιστον έως τα μέσα του 2025, λόγω της εκκίνησης, από τις αρχές του 2025, του νέου κύκλου του προγράμματος “Σπίτι Μου”. Το ανώτατο ύψος του δανείου που θα μπορούν να αιτηθούν οι ενδιαφερόμενοι θα διαμορφωθεί σε 190.000 ευρώ, κάτι που ήδη φαίνεται ότι θα είναι δύσκολο να εξασφαλίσει μεγάλης επιφάνειας διαμέρισμα ακόμα και στο κέντρο της Αθήνας. Αν μάλιστα επαληθευτούν οι προβλέψεις των ειδικών, για μέση αύξηση κατά 10%-15% τους επόμενους μήνες, ακριβώς λόγω της υψηλής ζήτησης που θα προκαλέσει στην αγορά το νέο “Σπίτι Μου”, οι επιλογές των ενδιαφερομένων μάλλον θα στερέψουν κι άλλο, κάτι που με τη σειρά του θα οδηγήσει και σε νέες αυξήσεις, δημιουργώντας δηλαδή έναν φαύλο κύκλο αυξήσεων των τιμών.
Ήδη τις τελευταίες ημέρες πολλοί ιδιοκτήτες έχουν σπεύσει να αυξήσουν κι άλλο τις ζητούμενες τιμές πώλησης των ακινήτων τους, λόγω της προσδοκίας εξασφάλισης υψηλότερου αντιτίμου, ακριβώς λόγω της εκτίμησης ότι θα αυξηθεί σημαντικά η ζήτηση κατά το δεύτερο εξάμηνο του έτους. Αυτή η εξέλιξη θα αποτυπωθεί στα στοιχεία του τέταρτου τριμήνου, με τις εκτιμήσεις των φορέων της αγοράς ακινήτων να κάνουν λόγο για σημαντικές ανατιμήσεις, που θα περιορίσουν σημαντικά το τελικό όφελος των δικαιούχων του προγράμματος, από την επιδότηση του επιτοκίου, κάτι άλλωστε που συνέβη, σε ακόμα μεγαλύτερο βαθμό, και με τον πρώτο κύκλο του προγράμματος “Σπίτι Μου”.
Σε μεγάλη άνοδο και τα ενοίκια
Ακόμα μεγαλύτερη αποδεικνύεται ότι είναι η αύξηση των τιμών των ενοικίων, καθώς κατά το τρίτο τρίμηνο σημείωσαν αύξηση κατά 16,6% στην Αττική και ανήλθαν σε 9,95 ευρώ/τ.μ. για το σύνολο της Αττικής! Η αντίστοιχη μέση ζητούμενη τιμή του περσινού τρίτου τριμήνου άγγιζε τα 8,55 ευρώ/τ.μ. Με βάση τα σχετικά στοιχεία του Spitogatos.gr, οι μεγαλύτερες αυξήσεις μέσης ζητούμενης τιμής ενοικίασης το τρίτο τρίμηνο του 2024, σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2023, σημειώθηκαν στο Νέο Φάληρο (31,4%), στον Άγιο Στέφανο (24,9%), στην περιοχή Πειραϊκή-Χατζηκυριάκειο (23,3%), στη Βάρη-Βάρκιζα (23,0%) και στον Μαραθώνα (22,2%).
Ενδιαφέρον, πάντως, παρουσιάζει σχετική ανάλυση της Επιτροπής Real Estate & Development του Ελληνοαμερικανικού Επιμελητηρίου. Συγκεκριμένα, επισημαίνει ότι “η Ελλάδα έχει θετική δυναμική, αν και προβλέπεται ένας πιο αργός ρυθμός από το δεύτερο εξάμηνο του 2024. Η προσιτή στέγαση είναι ένα πιεστικό κοινωνικό ζήτημα και τα κυβερνητικά κίνητρα ενδέχεται να δημιουργήσουν μια νέα υποκατηγορία περιουσιακών στοιχείων. Κατά το πρώτο εξάμηνο η αγορά ακινήτων παρουσίασε ισχυρές επιδόσεις σε αποθηκευτικούς χώρους, γραφεία και ξενοδοχεία, ενώ τα οικιστικά ακίνητα, καθώς και οι χώροι βραχυχρόνιας μίσθωσης, εμφανίστηκαν υπερτιμημένα”. Ειδικά το τελευταίο αυτό στοιχείο έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον, μιας και η ανάλυση αποσκοπεί στο να διευκολύνει τη λήψη αποφάσεων από όσους ενδιαφέρονται να τοποθετηθούν στην ελληνική αγορά ακινήτων.
Όσον αφορά τους επόμενους έξι μήνες, ο τομέας των ξενοδοχείων, τα γραφεία, οι αποθηκευτικοί χώροι και οι εξοχικές κατοικίες αναμένεται να έχουν καλή απόδοση. Βασικοί “μοχλοί” για αυτήν τη θετική προοπτική είναι η οικονομική σταθερότητα, ο ποιοτικός τουρισμός και οι βελτιώσεις σε επίπεδο επενδύσεων, αν και τα υψηλά επιτόκια, ο πληθωρισμός και οι γεωπολιτικές εντάσεις παραμένουν πιθανά εμπόδια, τονίζεται στην έκθεση. Στις προκλήσεις των επόμενων μηνών συγκαταλέγονται επίσης το υψηλό κόστος κατασκευής, όπως επίσης και το έλλειμμα “χεριών” στον κατασκευαστικό και οικοδομικό κλάδο.
Μερίδιο στην Αττική Οδό για Latsco
Ακόμα μία επένδυση στον τομέα των υποδομών και του real estate πραγματοποίησε το family office της κυρίας Μαριάννας Λάτση, Latsco Hellenic Holdings. Συγκεκριμένα, συμφωνήθηκε η απόκτηση ποσοστού 10% στο μετοχικό κεφάλαιο της εταιρείας “Νέα Αττική Οδός Παραχώρηση ΜΑΕ”. Πρόκειται για την εταιρεία που θα αναλάβει τη διαχείριση και εκμετάλλευση της Αττικής Οδού. Σύμφωνα με πληροφορίες, για τον σκοπό αυτό θα επενδυθούν συνολικά 77 εκατ. ευρώ. Πωλητής θα είναι ο όμιλος ΓΕΚ Τέρνα, καθώς το ποσοστό αυτό αφορά την πώληση μεριδίου από τα ίδια κεφάλαια που έχει συνεισφέρει για την παραχώρηση της εκμετάλλευσης της Αττικής Οδού, συνολικού ύψους 670 εκατ. ευρώ. Επί του ποσοστού αυτού υπολογίζεται και premium 15%, με το τελικό ποσό να διαμορφώνεται σε 77 εκατ. ευρώ. Η επένδυση τελεί υπό την έγκριση του ΤΑΙΠΕΔ.
Υψηλά ενοίκια και νέοι
Χαρακτηριστικό δείγμα της δυσκολίας των νέων σήμερα να ανεξαρτητοποιηθούν, λόγω του υψηλού κόστους στέγασης, σε σχέση με τις εργασιακές απολαβές, αποτελούν τα ευρήματα σχετικής έρευνας της Eurostat. Σύμφωνα με αυτήν, οι νέοι στην Ελλάδα εγκαταλείπουν το πατρικό τους σπίτι μετά τα 30 χρόνια, ενώ στην Ε.Ε. το εγκαταλείπουν –κατά μέσο– όρο μετά τα 26. Συγκεκριμένα, το 2023 οι νέοι σε όλη την Ε.Ε. εγκατέλειψαν το γονικό σπίτι τους κατά μέσο όρο σε ηλικία 26,3 ετών, από 26,4 ετών το 2022. Η Ελλάδα συγκαταλέγεται μεταξύ των χωρών με τη χαμηλότερη επίδοση, μαζί με την Κροατία (31,8 ετών), τη Σλοβακία (31), την Ισπανία (30,4), τη Βουλγαρία και την Ιταλία (30 έτη αμφότερες).
Αντίστοιχα, στην Ελλάδα, το ποσοστό των νέων (15-29 ετών) που ζούσαν σε υπερπλήρη νοικοκυριά ανήλθε το 2023 στο 46%, έναντι ποσοστού 27,5% για τον συνολικό πληθυσμό. Σε επίπεδο Ε.Ε., το σχετικό ποσοστό δεν ξεπερνά το 26%, ενώ το αντίστοιχο ποσοστό του συνολικού πληθυσμού που μένει σε υπερπλήρες νοικοκυριό διαμορφώνεται σε 16,8%. Οι μεγαλύτερες διαφορές μεταξύ νέων και συνολικού πληθυσμού που ζουν σε υπερπλήρη νοικοκυριά καταγράφηκαν στη Βουλγαρία (+20,4 π.μ.), στη Ρουμανία (+19,4 π.μ.) και στην Ελλάδα (+18,5 π.μ.).
Μείωση της γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις
Σημαντικές κρίνονται οι ρυθμίσεις που περιλαμβάνονται στο νέο νομοσχέδιο για το Κτηματολόγιο, καθώς επιλύουν κάποια από τα σημαντικά προβλήματα που έχουν προκύψει στις μεταβιβάσεις ακινήτων, εξαιτίας της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Δύο από τις κυριότερες αλλαγές αφορούν τη θέσπιση δυνατότητας μονομερούς τροποποίησης πράξεων σύστασης οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση των ιδιοκτησιών. Επίσης καθιερώνεται η δυνατότητα μεταβίβασης κτίσματος οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας με απόκλιση εμβαδού έως 2% χωρίς να απαιτείται διόρθωση του ιδιοκτησιακού τίτλου. Πριν από μερικές μέρες δημοσιεύτηκε και το σχετικό ΦΕΚ, ανοίγοντας έτσι τον δρόμο για ταχύτερες διαδικασίες, αν και, όπως σημειώνουν στελέχη της αγοράς, χρειάζονται κι άλλες κινήσεις, ιδίως στο σκέλος της εξυπηρέτησης από τις πολεοδομίες. Επίσης θεσπίζονται και διατάξεις όπως η εξωδικαστική λύση για ακίνητα που αποχαρακτηρίστηκαν ως δασικά και επιστρέφουν στους ιδιοκτήτες τους χωρίς ταλαιπωρία, η διόρθωση ακινήτων αγνώστου ιδιοκτήτη, υπέρ του πραγματικού ιδιοκτήτη, όπως επίσης και η καθιέρωση 24ωρης δυνατότητας υποβολής πράξεων. Παράλληλα, εισάγονται εργαλεία τεχνητής νοημοσύνης στον νομικό έλεγχο των συμβολαίων, για την περαιτέρω επιτάχυνση των διαδικασιών.
Ξένοι όμιλοι εγκαθίστανται στην Ελλάδα
Η ανάπτυξη νέων κτιρίων γραφείων υψηλών ποιοτικών προδιαγραφών και ενεργειακής απόδοσης έχει λειτουργήσει ως “μαγνήτης” για την εγκατάσταση ξένων ομίλων στην ελληνική αγορά. Αυτό επισήμανε, μιλώντας στο πρόσφατο Greek Real Estate Investment Forum 2024, ο κ. Δημήτριος Δημητρίου, Α’ αντιπρόεδρος του ΕΒΕΑ. “Νέες κατασκευές υψηλού επιπέδου έχουν επιτρέψει σε ξένες εταιρείες να έρθουν στην Ελλάδα και να στεγαστούν εδώ, δημιουργώντας υπεραξία στην οικονομία. Η Ελλάδα δεν είχε μεγάλα brands, αλλά τα τελευταία χρόνια έχουν έρθει μεγάλες εταιρείες”. Ωστόσο, όπως πρόσθεσε, η ανασφάλεια που κυριαρχεί λόγω του ΝΟΚ φέρνει προσκόμματα. “Projects με οικιστικά ακίνητα αντιμετωπίζουν προβλήματα, πρέπει να λυθεί το θέμα, καθώς είναι παγωμένες πολλές επενδύσεις”.
Με τη σειρά του, ο κ. Γιάννης Δεληκανάκης, Founding Partner της Southrock Asset Management, σημείωσε ότι “το βασικό είναι η απόδοση για την ευθύνη που παίρνει ο επενδυτής και στην Ελλάδα ακούει στο όνομα “καθυστέρηση” (π.χ. οικοδομική άδεια, δικαστική απόφαση). Πρέπει να υπάρχει ένα βασικό κανονιστικό πλαίσιο, ώστε να υπάρχει η βάση και αυτή να βελτιώνεται. Η Ελλάδα βρίσκεται πλέον σε μια ανοδική πορεία κι έχουμε την τύχη να προσελκύσουμε ξένους επενδυτές, όπως η BlackRock. Η πρόκληση είναι πώς θα τους διατηρήσουμε παρόντες στη χώρα μας”.