Της Βάσως Αγγελέτου
Το “φιλί της ζωής” επιχειρεί να δώσει στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων το Υπουργείο Οικονομικών με τρία νέα κίνητρα που περιλαμβάνει στο νέο νομοσχέδιο για το ιδιωτικό χρέος το οποίο κατατέθηκε προς ψήφιση στη Βουλή τις προηγούμενες ημέρες.
Το πρώτο κίνητρο είναι φορολογικό, δεδομένου ότι εξομοιώνεται η φορολογική μεταχείριση του Φορέα με τις εταιρείες που επενδύουν και διαχειρίζονται ακίνητα που παράγουν εισόδημα (REICs).
Το δεύτερο κίνητρο αφορά στο τίμημα απόκτησης του ακινήτου από τον Φορέα και προβλέπει έκπτωση 30% επί της εμπορικής αξίας του ακινήτου ή της τιμής πρώτης προσφοράς στην οποία θα αποκτηθεί το ακίνητο.
Το τρίτο κίνητρο είναι διαδικαστικό και προβλέπει την υποχρέωση εκ μέρους του οφειλέτη να παρέχει πρόσβαση στην κατοικία του σε εμπειρογνώμονα στην κατοικία προκειμένου να καταγράψει την πραγματική κατάσταση και αξία του ακινήτου.
Το νέο νομοσχέδιο εισάγει και μια νέα ρύθμιση η οποία καθιστά το σχήμα πιο ελκυστικό στους δανειολήπτες, καθώς αναιρεί την υποχρέωση του οφειλέτη να πληρώσει τα μισθώματα των 12 ετών σε περίπτωση που ασκήσει νωρίτερα το δικαίωμα επαναγοράς του ακινήτου.
Σημειώνεται ότι, ο λόγος για τον οποίο το Υπουργείο σπεύδει να προσφέρει “γλυκαντικά” στους επενδυτές είναι ότι δεν έχει κατατεθεί ουσιαστικό ενδιαφέρον από την αγορά για την υλοποίηση του πλαισίου που θα διασφαλίσει ότι οι συνεργάσιμοι “κόκκινοι” οφειλέτες δεν θα χάσουν την πρώτη κατοικία τους λόγω πλειστηριασμού.
Την αναποτελεσματικότητα του σχεδιασμού επισήμανε πρόσφατα και η Κομισιόν, στην εξαμηνιαία αξιολόγηση της οικονομίας, η οποία έκανε λόγο για αδικαιολόγητη καθυστέρηση στην εφαρμογή ενός ολοκληρωμένου πτωχευτικού πλαισίου.
Θυμίζεται ότι το Υπουργείο έχει ενημερώσει την Κομισιόν για τη σχετική απροθυμία των απροθυμία να προχωρήσουν στην επένδυση λόγω των σφικτών όρων που θέτει το Δημόσιο για τη διαχείριση των ακινήτων που θα διαχειρίζεται ο Φορέας. Επίσης, έχει ξεκαθαρίσει ότι το Δημόσιο δεν διατίθεται να παρέχει εγγυήσεις για τον Φορέα, οι οποίες θα αυξήσουν το κρατικό χρέος.
Οι προτεινόμενες αλλαγές, σύμφωνα με το Υπουργείο, ενδέχεται να αναθερμάνουν το ενδιαφέρον των επενδυτών και να επιταχυνθεί η σύσταση και λειτουργία του φορέα -κάτι, ωστόσο, που μένει να φανεί στην πράξη καθώς διέπεται από τους νόμους της αγοράς.
Πώς θα λειτουργεί ο Φορέας
Συγκεκριμένα, το νομοσχέδιο περιλαμβάνει τα εξής σημεία σχετικά με τη λειτουργία του Φορέα:
– Σε περίπτωση που ευάλωτος οφειλέτης κηρυχθεί σε πτώχευση, ή σε περίπτωση που σε βάρος της κύριας κατοικίας του ευάλωτου οφειλέτη επισπεύδεται αναγκαστική εκτέλεση από ενυπόθηκο ή προσημειούχο πιστωτή, ο ευάλωτος οφειλέτης μπορεί να υποβάλει αίτημα μεταβίβασης ή μίσθωσης της κύριας κατοικίας του σε φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης.
– Το αίτημα περιλαμβάνει και τη χορήγηση συναίνεσης από τον ευάλωτο οφειλέτη στη διενέργεια αυτοψίας της κύριας κατοικίας του, εκ μέρους πιστοποιημένου εκτιμητή που ορίζεται από τον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης. Ο φορέας απόκτησης και επαναμίσθωσης απορρίπτει το αίτημα για την απόκτηση της κύριας κατοικίας του ευάλωτου οφειλέτη, εφόσον η έκθεση αυτοψίας του μηχανικού διαπιστώνει την ύπαρξη αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαίρετων χρήσεων στη συγκεκριμένη κύρια κατοικία, οι οποίες οδηγούν σε απαγόρευση μεταβίβασης και δεν μπορούν να τακτοποιηθούν, ή για την τακτοποίησή τους απαιτείται η συναίνεση συγκυρίων εξ αδιαιρέτου σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία.
– Το τίμημα μεταβίβασης ισούται προς το εβδομήντα τοις εκατό (70%) της εμπορικής αξίας του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του οφειλέτη επί της κύριας κατοικίας σύμφωνα με την εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή. Τα έξοδα της εκτίμησης βαρύνουν τον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης, ο οποίος τον διορίζει. Σε περίπτωση που το αίτημα υποβάλλεται λόγω κατάσχεσης και η τιμή πρώτης προσφοράς είναι μεγαλύτερη από την εμπορική αξία, κατά την εκτίμηση του πιστοποιημένου εκτιμητή, σε ποσοστό ανώτερο του δεκαπέντε τοις εκατό (15%), το τίμημα μεταβίβασης καθορίζεται ως το εβδομήντα τοις εκατό (70%) του χαμηλότερου μεταξύ: α) της τιμής πρώτης προσφοράς, και β) της εμπορικής αξίας, σύμφωνα με την εκτίμηση άλλου πιστοποιημένου εκτιμητή που διορίζει με έξοδά του ο επισπεύδων πιστωτής.
– Το οριζόμενο σύμφωνα με την απόφαση αυτή τίμημα επαναγοράς οφείλει να αντιστοιχεί στο τίμημα με το οποίο το ακίνητο αποκτήθηκε από τον φορέα κατά το ποσοστό επί της τιμής πρώτης προσφοράς ή της εμπορικής αξίας του που ορίζεται στην παρ. 5 του άρθρου 219, και να διασφαλίζει προς όφελος του φορέα εύλογη αναλογική συμμετοχή σε τυχόν υπεραξία του ακινήτου ή, σε περίπτωση όπου η αξία του ακινήτου έχει μειωθεί σε σχέση προς την αξία του κατά τον χρόνο απόκτησής του από τον φορέα, την εύλογη αναλογική προσαρμογή του προς όφελος του οφειλέτη”.