Η ελληνική αγορά ακινήτων προσέλκυσε σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον, παρά τις αρνητικές εξελίξεις στο διεθνές περιβάλλον και τις αβεβαιότητες που ανακύπτουν κατά την τελευταία διετία από την εντεινόμενη γεωπολιτική αστάθεια.
Σύμφωνα με τον Θεμιστοκλή Μπάκα της E-Real Estates Πανελλαδικό Δίκτυο Μεσιτών, το προσεχές 12μηνο θεωρείται δύσκολο, με πολλές προκλήσεις. Η χαμηλή ρευστότητα, η αύξηση των επιτοκίων, η ραγδαία αύξηση του κόστους κατασκευής, ο υψηλός πληθωρισμός, το νέο κύμα κόκκινων δανείων και η προσαρμογή των ακινήτων στην πράσινη μετάβαση αποτελούν τις μεγαλύτερες προκλήσεις.
Οι κατηγορίες των ακινήτων που αναμένεται να συγκεντρώσουν το επενδυτικό ενδιαφέρον είναι οι κατοικίες, οι φοιτητικές εστίες και τα logistics, που διατηρούν τη δυναμική τους. Παράλληλα, αρνητικό παράγοντα αποτελεί το γεγονός ότι οι τιμές πώλησης δεν έχουν προσαρμοστεί προς τα κάτω, όπως αναμένουν πολλοί ειδικοί του κλάδου, με αποτέλεσμα αυτό να αποτελεί ανάχωμα στην ολοκλήρωση περισσότερων συναλλαγών.
Οι 22+2 “προκλήσεις” που θα διαμορφώσουν την εικόνα της κτηματαγοράς το 2024:
1) Τιμές οικοδομικών υλικών/οικοπέδων: Η ακρίβεια των υλικών και η ενέργεια έχουν κάνει ακόμα ακριβότερη την κατασκευή και, άρα, το τελικό κόστος ενός ακινήτου. Η αύξηση του κόστους κατασκευής αγγίζει ακόμα και το 50%-60%. Παράλληλα, από το 2018 έως και σήμερα έχουν αυξηθεί αισθητά τόσο οι ζητούμενες τιμές πώλησης των οικοπέδων όσο και το ζητούμενο ποσοστό αντιπαροχής.
2) Πράσινη μετάβαση: Με τη διάταξη στον νόμο 4936/2022 (νέος κλιματικός νόμος) προβλέπεται ότι από την 1η Ιανουαρίου 2025 απαγορεύεται η πώληση και εγκατάσταση καυστήρων πετρελαίου θέρμανσης. Αλλαγές που έχουν ήδη δρομολογηθεί από τη στρατηγική της Ε.Ε. για τη βιοποικιλότητα με ορίζοντα το 2030 και στοχεύουν στη μείωση των εκπομπών αερίων θερμοκηπίου από τα κτίρια κατά 60%. Η πράσινη προσαρμογή των ακινήτων θα ανεβάσει το κόστος κατασκευής και τις τιμές πώλησης, ενώ ενδέχεται, σύμφωνα με την επικεφαλής του ESG για τον γερμανικό επενδυτικό όμιλο DWS Group (διαθέτει περιουσιακά στοιχεία ύψους άνω του 1 τρισ. ευρώ), κυρία Aleksandra Njagul, να “φτάσουμε σε ένα σημείο στο άμεσο μέλλον όπου ακίνητα τα οποία δεν πληρούν τα κριτήρια να μην μπορούν ούτε να πουληθούν ούτε να ενοικιαστούν”.
3) Νέα στεγαστικά δάνεια: Από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών (400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17 δισ. ευρώ, το 2021 άγγιξαν τα 900 εκατ. ευρώ και το 2022 άγγιξαν τα 1,2 δισ. ευρώ (στόχος για το 2023 είναι τα 1,3 – 1,5 δισ. ευρώ – συμπεριλαμβάνονται οι αιτήσεις του προγράμματος “Σπίτι μου” ), με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή. Σύμφωνα με την ΤτΕ, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των στεγαστικών δανείων παρέμεινε αρνητικός. Έκρηξη του μέσου επιτοκίου στα υφιστάμενα υπόλοιπα στεγαστικών δανείων με διάρκεια άνω των πέντε ετών, το οποίο αυξήθηκε κατά 226 μονάδες βάσης. Παράλληλα, τα τραπεζικά ιδρύματα πλέον, για τη χορήγηση στεγαστικού δανείου ζητούν το 25%-30% της αξίας του ακινήτου ως ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη, τη στιγμή που εν μέσω μνημονιακών χρόνων ελάχιστοι συμπολίτες μας κατάφεραν να αποταμιεύσουν ποσά της τάξεως των 40.000-50.000 ευρώ (για αγορά ακινήτου αξίας 160.000 ευρώ).
4) Πληθωρισμός: Με βάση τον εναρμονισμένο δείκτη τιμών καταναλωτή της Eurostat, ο πληθωρισμός προβλέπεται να υποχωρήσει από 4,3% σε μέσα επίπεδα το 2023 στο 2,8% το 2024 και περαιτέρω στο 2,4% το 2025. Ο δομικός πληθωρισμός –που δεν περιλαμβάνει τις τιμές ενέργειας, τροφίμων, αλκοόλ και καπνού– αναμένεται να μειωθεί από 5,7% το 2023 στο 3,2% το 2024 και στο 2,5% το 2025. Παράλληλα, σύμφωνα με αναλυτές, υπάρχει το σενάριο ανόδου του πληθωρισμού άνω του 3% στις αρχές του έτους, με σημείο αναφοράς την κρίση στο Ισραήλ, και πτωτική πορεία μέσα στον Απρίλιο ή τον Μάιο.
5) Επιτόκια: Με τον πληθωρισμό σε υψηλά επίπεδα, οι κεντρικές τράπεζες –ειδικά η ΕΚΤ– θα αναβάλουν τις μειώσεις επιτοκίων. Η Fed έχει ήδη ανακοινώσει ότι θα προχωρήσει μέσα στην άνοιξη σε μειώσεις των δικών της επιτοκίων, τα οποία όμως είναι υψηλότερα κατά περισσότερο από 1% σε σχέση με τα ευρωπαϊκά. Παρ’ όλα αυτά, η ΕΚΤ δεν θα προχωρήσει σε μειώσεις επιτοκίων αν δεν δει τον πληθωρισμό της Ευρωζώνης άλλο ένα τρίμηνο κάτω από το 3%. Η ενδεχόμενη διατήρηση των υψηλών επιτοκίων επηρεάζει την κτηματαγορά λόγω της αύξησης του κόστους χρήματος τόσο για τους επαγγελματίες του κλάδου όσο και για τους εν δυνάμει αγοραστές ακινήτων.
6) Νέο κύμα κόκκινων δανείων: Σύμφωνα με την έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας της Τράπεζας της Ελλάδος, οι ανησυχίες εδράζονται στον αυξητικό ρυθμό δημιουργίας νέων επισφαλειών, που καταγράφηκε κατά το α’ εξάμηνο του 2023. Ειδικότερα, η ροή νέων μη εξυπηρετούμενων δανείων διαμορφώθηκε σε 1,6 δισ. ευρώ, με τα δάνεια της Avramar (περίπου 350 εκατ. ευρώ) να συμβάλλουν, εν μέρει, στη μεγέθυνσή της. Ο λόγος των μη εξυπηρετούμενων δανείων προς το σύνολο των δανείων, τον Ιούνιο του 2023, διαμορφώθηκε σε 8,6%, έναντι 8,7% τον Δεκέμβριο του 2022. Παράλληλα, όσον αφορά τις εισροές νέων NPEs (1,6 δισ. ευρώ) και την επαναταξινόμηση δανείων από τα μη εξυπηρετούμενα σε εξυπηρετούμενα (0,8 δισ. ευρώ), το ισοζύγιο είναι αρνητικό, καθώς τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια αυξήθηκαν κατά 777 εκατ. ευρώ. Η τάση, μάλιστα, είναι αυξητική. Στο α’ τρίμηνο 2023 τα νέα “κόκκινα” ανήλθαν σε 165 εκατ. ευρώ και εκτινάχθηκαν σε 612 εκατ. ευρώ στο β’ τρίμηνο. Παράλληλα, καταγράφηκε εκτίναξη κατά 32,6% στα δάνεια σε καθυστέρηση έως 90 ημερών, ενώ τα NPEs ανήλθαν σε 6,5 δισ. ευρώ, από 4,9 δισ. ευρώ στο τέλος του 2022.
7) Πλειστηριασμοί: Το γεγονός ότι 8 στους 10 πλειστηριασμούς ακινήτων λήγουν ανεπιτυχώς δηλώνει ότι η ανάγκη για αποτελεσματική διευθέτηση των ιδιωτικών οφειλών παραμένει μια σημαντική πρόκληση για την ελληνική οικονομία. Αυτό συμβαίνει παρά το γεγονός ότι οι τιμές πώλησης στην πλειονότητα των ακινήτων είναι ιδιαίτερα ανταγωνιστικές, καθώς πολλές φορές μπορούν να φτάσουν έως και 65% από την αρχική τιμή προσφοράς τους. Σύμφωνα με δημοσιεύματα, τους επόμενους 10 μήνες αναμένεται να έρθουν 14.000 νέοι πλειστηριασμοί, με μια συνολική αξία ακινήτων 1,35 δισ. ευρώ, ενώ η μέση αξία ακινήτου είναι στα 109.000 ευρώ. Μάλιστα, τα επόμενα πέντε με επτά χρόνια σε πλειστηριασμό θα βγουν συνολικά 250.000 ακίνητα.
8) Τουρισμός: Θετικά τα μηνύματα για τον ελληνικό τουρισμό, αφού όλα τα στοιχεία δείχνουν ότι όχι μόνο θα σπάσει το ρεκόρ του 2019, αλλά οι εισπράξεις θα ξεπεράσουν ακόμα και τα 20 δισ. ευρώ. Ενώ όλα τα άνωθεν αποτελούν θετικά στοιχεία, στον αντίποδα, σύμφωνα με έρευνα που δημοσιεύτηκε αρχές του Οκτωβρίου 2023, 155 ξενοδοχειακές μονάδες και τουριστικά καταλύματα τέθηκαν προς πώληση εντός του μήνα Σεπτεμβρίου μέσω ιστοσελίδων αγγελιών ακινήτων. Αξίζει να αναφέρουμε ότι τον Μάιο 2023, στην αρχή της καλοκαιρινής σεζόν, αναρτήθηκαν 204 νέες αγγελίες προς πώληση ξενοδοχειακών μονάδων και τουριστικών καταλυμάτων και τον μήνα Ιούνιο 114 νέες αγγελίες. Δηλαδή, συνολικά τους μήνες Μάιο, Ιούνιο και Σεπτέμβριο αναρτήθηκαν 473 αγγελίες.
Θα πρέπει να τονίσουμε ότι αποτέλεσε “έκπληξη” η διαθεσιμότητα για δεύτερη συνεχόμενη χρονιά ξενοδοχειακών μονάδων ή/και τουριστικών καταλυμάτων που διατίθενται προς πώληση στους θερινούς προορισμούς. Στη λίστα των προς πώληση ξενοδοχειακών ή/και τουριστικών καταλυμάτων “έρχονται” να προστεθούν 80 ξενοδοχεία και τουριστικά καταλύματα στους δημοφιλείς χειμερινούς προορισμούς, που έχουν αναρτηθεί σε ιστοσελίδες αγγελιών ακινήτων και διατίθενται προς πώληση.
9) Golden Visa: Από τις αρχές του 2023 και μέχρι την 1η Αυγούστου επικράτησε μια επενδυτική “φρενίτιδα” από τους ενδιαφερομένους, ώστε να εξασφαλίσουν ακίνητο στις περιοχές υψηλής ζήτησης χωρίς να χρειαστεί να δαπανήσουν τουλάχιστον 500.000 ευρώ. Το επενδυτικό ενδιαφέρον πριν από την αύξηση του ορίου επένδυσης στα 500.000 ευρώ είχε επικεντρωθεί σε ποσοστό κατά 85% στα Νότια Προάστια και στο κέντρο της Αθήνας. Πλέον έχει μετατοπιστεί στα Δυτικά και Ανατολικά Προάστια, όπου το όριο επένδυσης παραμένει στα 250.000 ευρώ. Με βάση τα πλέον πρόσφατα στοιχεία, έως τον Νοέμβριο 2023 είχαν κατατεθεί 9.459 αιτήματα μόνιμου επενδυτή, αυξημένα κατά 117% σε σύγκριση με το 11μηνο του 2022. Πλέον, εξετάζονται δομικές αλλαγές που θα αλλάξουν τη φιλοσοφία του προγράμματος. Εξετάζεται η δυνατότητα απόκτησης Golden Visa σε όποιον αγοράζει ένα διατηρητέο με υποχρέωση να το επισκευάσει.
Η παραπάνω εφαρμογή θα λειτουργήσει θετικά στην αύξηση της διαθεσιμότητας ακινήτων για τους μόνιμους κατοίκους των πιεσμένων περιοχών και θα αποτελέσει κίνητρο για τις Περιφέρειες που θέλουν να λάβουν μέρος στην αναπτυξιακή πολιτική και να διαδραματίσουν ρόλο στην τουριστική βιομηχανία.
10) Φορολογικό καθεστώς/ΕΝΦΙΑ: Το γεγονός ότι κάθε ακίνητο φορολογείται ξεχωριστά όσον αφορά τον ΕΝΦΙΑ είναι θετικό. Παράλληλα, σημαντικό παράγοντα αποτελεί η δωρεάν γονική παροχή ακίνητης περιουσίας, καθώς και η γονική χρηματική δωρεά έως το ποσό των 800.000 ευρώ.
11) Φορολογικά κίνητρα (π.χ. Non-dom): Η φορολογία αποτελεί εξαιρετικά χρήσιμο εργαλείο για την επίτευξη αναπτυξιακών και επενδυτικών στόχων, πέραν της διασφάλισης δημοσίων εσόδων. Η αξιοποίηση και η ορθή-στοχευμένη ενημέρωση ενδιαφερομένων θα αποτελέσουν τους βασικούς παράγοντες επιτυχίας.
12) Αναπτυξιακά προγράμματα: Η αξιοποίηση των προγραμμάτων ΕΣΠΑ, το πρόγραμμα “Εξοικονομώ”, καθώς και η ορθή αξιοποίηση των πόρων από το Ταμείο Ανάκαμψης, μπορούν να αποτελέσουν σημαντικούς παράγοντες για την ανάπτυξη της πραγματικής οικονομίας.
13) Έργα ανάπλασης / μετρό-προαστιακός: Η έναρξη και η ολοκλήρωση τόσο των έργων ανάπλασης όσο και της επέκτασης του μετρό (π.χ. Γραμμή 4) στους προκαθορισμένους χρόνους αποτελούν σημαντικό παράγοντα, που θα συμβάλει καθοριστικά στη μετεξέλιξη και στην προσέγγιση επενδυτικών κεφαλαίων στην εκάστοτε περιοχή.
14) Ξένες άμεσες επενδύσεις: Σύμφωνα με την ΤτΕ, κατά τη διάρκεια του 9μήνου του 2023 οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν σε καθαρές εισπράξεις 1.644 εκατ. ευρώ, ξεπερνώντας κατά 28,7% το αντίστοιχο επίπεδο εισπράξεων που καταγράφηκε το 2022 (1.277 εκατ. ευρώ).
15) Εξοχική κατοικία: Πλέον είναι επιβεβλημένο να συνδεθεί ο τουρισμός με το real estate. Το μεγάλο στοίχημα για το 2024 θα αποτελέσει η ανάδειξη νέων προορισμών ώστε να αναπτυχθούν τουριστικά και να προσεγγίσουν επενδύσεις που θα ενδυναμώσουν την τοπική οικονομία. Όσον αφορά τους διεθνείς τουριστικούς προορισμούς της χώρας, όλοι κατανοούμε ότι υπάρχει περιθώριο ελκυστικών αποδόσεων.
16) Funds: Εξαιτίας της δυναμικής που καταγράφει η χώρα μας στον κλάδο του τουρισμού και, παράλληλα, λόγω του νέου μοντέλου που αρχίζει να διαμορφώνεται στη διαμονή (βραχυχρόνιες μισθώσεις), αρκετά funds στοχεύουν στις αποδόσεις της αναπτυσσόμενης τουριστικής βιομηχανίας της χώρας μας, αναζητώντας ξενοδοχειακές μονάδες ή/και τουριστικά καταλύματα τόσο σε παραθαλάσσιους ηπειρωτικούς προορισμούς όσο και στη νησιωτική χώρα.
17) Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Η δυναμική των βραχυχρόνιων μισθώσεων, λόγω τόσο της πανδημίας τα προηγούμενα χρόνια όσο και των νέων δεδομένων που καταγράφονται στη διαμονή των ταξιδιωτών, επανήλθε. Γεγονός που καταγράφεται από τα ποσοστά πληρότητας τόσο τους καλοκαιρινούς μήνες όσο και τη χειμερινή σεζόν σε πολλούς προορισμούς. Ο κλάδος της οικονομίας διαμοιρασμού αποτελεί ένα “κομμάτι” του νέου μοντέλου τουρισμού που ήδη διαμορφώνεται.
18) Νέα πανδημία: Νέα τάση αποτέλεσε η εργασία από το σπίτι, με αποτέλεσμα πολλοί ελεύθεροι επαγγελματίες ή/και ιδιωτικοί υπάλληλοι να αναζητήσουν έναν επιπλέον χώρο εντός της οικίας τους για χώρο εργασίας την εποχή της πανδημικής κρίσης. Επρόκειτο για μια τάση που, ανάλογα με το μέλλον της πανδημίας (COVID-19), θα καθόριζε και τη δυναμική της. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία των επιστημόνων, καταγράφεται αύξηση κατά 45% των κρουσμάτων τις τελευταίες ημέρες. Τόσο ο Γενικός Γραμματέας του ΟΗΕ, Αντόνιο Γκουτέρες, όσο και ο Παγκόσμιος Οργανισμός Υγείας (ΠΟΥ) αναφέρουν ότι η παγκόσμια κοινότητα παραμένει ανεπαρκώς προετοιμασμένη για το ενδεχόμενο μιας νέας υγειονομικής κρίσης ή πανδημίας.
19) Αναστολή ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα / φόρος υπεραξίας 15%: Οι αλλαγές στους κανόνες των συντελεστών ΦΠΑ που αποφάσισε το Εcofin το 2021 δίνουν τη δυνατότητα στην Ελλάδα να παρατείνει την αναστολή του ΦΠΑ 24% στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων έως το τέλος του 2024. Η αναστολή του φόρου υπεραξίας 15% στις αγοραπωλησίες ακινήτων λήγει στα τέλη του 2024.
20) Το ενδεχόμενο τέλος των καταθέσεων προθεσμίας: Ένα από τα βασικά εργαλεία αποταμίευσης των Ελλήνων καταθετών μετά την είσοδο της χώρας στην Ευρωζώνη βρίσκεται υπό κατάργηση. Ο λόγος για τις προθεσμιακές καταθέσεις, οι οποίες, σύμφωνα με τις τράπεζες, μετά τη συρρίκνωση των αποδόσεών τους ελάχιστα πάνω από το 0%, δεν έχουν πλέον λόγο ύπαρξης. Γεγονός που μπορεί να “ξεκλειδώσει” επιπλέον κεφάλαια που θα απορροφηθούν από την κτηματαγορά για όσους αναζητούν ασφαλείς επενδύσεις και αποδόσεις.
21) Εισοδήματα: Σύμφωνα με τη Eurostat, για την τριετία 2019-2022 έχουμε τη δεύτερη μικρότερη αύξηση μισθών πανευρωπαϊκά. Χειρότερη είναι η Μάλτα με -2,4% και μετά εμείς με +1,7% και η Ισπανία με 3,8%. Οι Έλληνες είχαν το πέμπτο χαμηλότερο διαθέσιμο εισόδημα (9.520 ευρώ) το 2022 στην Ευρωπαϊκή Ένωση μετά τη Βουλγαρία, τη Σλοβακία, τη Ρουμανία και την Ουγγαρία, τη στιγμή που το 26,3% (2.722.000 άτομα) των Ελλήνων βρίσκεται στο όριο της φτώχειας και του κοινωνικού αποκλεισμού, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ.
22) Μικρή η εγχώρια ζήτηση: Τόσο τα μνημονιακά χρόνια (από το 2007 έως και το πρώτο τρίμηνο του 2015 το διαθέσιμο κατά κεφαλήν εισόδημα των Ελλήνων μειώθηκε κατά 27,5%) όσο και οι επιπτώσεις του αυξημένου πληθωρισμού και κόστους διαβίωσης έχουν “καθηλώσει” την εγχώρια ζήτηση της μεσαίας τάξης για αγορά ακινήτου με στόχο την κάλυψη της στεγαστικής ανάγκης, με αποτέλεσμα να στρέφονται μαζικά στο ενοίκιο.
23) Οι μακροοικονομικές ανισορροπίες: Tα πάγια προβλήματα που άφησαν πίσω τα Μνημόνια είναι η πολύ υψηλή ανεργία, που παραμένει ως ποσοστό (η υψηλότερη εντός της Ε.Ε.), ειδικά σε νέους και γυναίκες. Το πολύ υψηλό επενδυτικό κενό της Ελλάδας αποτελεί κοινή διαπίστωση διεθνών και εγχώριων οικονομικών οργανισμών. Σύμφωνα με την έκθεση του Γραφείου Προϋπολογισμού της Βουλής για το πρώτο τρίμηνο του 2023, οι επενδύσεις στην Ελλάδα φτάνουν το 13,7%, απέχοντας 9 μονάδες από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Όσον αφορά το κενό στην παραγωγικότητα, σύμφωνα με τα στοιχεία του ΚΕΠΕ, η ελληνική παραγωγικότητα είναι στο 55% του μέσου όρου της Ευρωζώνης. Η ορθή υλοποίηση του σχεδίου για το Ταμείο Ανάκαμψης αναμένεται να ενισχύσει την προσπάθεια για περιορισμό του επενδυτικού κενού της χώρας.
24) Ιδιοκατοίκηση: Η Ελλάδα μπορεί να βγήκε από τα Μνημόνια, αλλά, απ’ ό,τι φαίνεται, τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης επιστρέφουν σε ποσοστά χαμηλότερα και από τα μνημονιακά χρόνια. Το 2019 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ήταν 75,4%, το 2020 κυμάνθηκε στο 73,9%, το 2021 στο 73,3% και το 2022 στο 72,8%. Δηλαδή, η ιδιοκατοίκηση στη χώρα μας μειώθηκε κατά 2,6 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2022. Το 2022 είναι η πρώτη χρονιά που καταγράφουμε ποσοστό ιδιοκατοίκησης μικρότερο και από τα χρόνια των Μνημονίων. Τις δύσκολες χρονιές για την ελληνική οικονομία, και κατ’ επέκταση για το σύνολο των πολιτών, όπως το 2016, το 2017 και το 2018, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ήταν 73,9%, 73,3% και 73,9% αντίστοιχα. Στη χώρα μας δεν έχει καταγραφεί μικρότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης από το 2005 έως και σήμερα. Η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης κατά 2,6 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2022, σε απόλυτα νούμερα, αντιστοιχεί περίπου σε 102.695 κατοικίες (3.949.900 το στεγαστικό απόθεμα – Eurostat 2019).