Στον “πάγο” φαίνεται να μπαίνει η εφαρμογή του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων εντός του 2026, καθώς το φιλόδοξο ψηφιακό εγχείρημα, που στόχευε να βάλει τάξη στην κατακερματισμένη εικόνα της ακίνητης περιουσίας, “σκοντάφτει” σε σοβαρές λειτουργικές και τεχνικές δυσκολίες.
Το ΜΙΔΑ αποτελεί ουσιαστικά τον ενιαίο ψηφιακό φάκελο κάθε ακινήτου, είτε πρόκειται για κατοικία, είτε για εξοχικό, για επαγγελματικό χώρο, οικόπεδο ή αγροτεμάχιο. Στον φάκελο αυτόν καταγράφονται η χρήση του ακινήτου, τα τετραγωνικά, οι παροχές ηλεκτρικού ρεύματος και νερού, τα στοιχεία του ενοικιαστή όπου υπάρχει μίσθωση, αλλά και τυχόν δικαστικές ή πολεοδομικές εκκρεμότητες. Τα δεδομένα αντλούνται από το Ε9, το Κτηματολόγιο, τον ΔΕΔΔΗΕ, τις εταιρείες ύδρευσης, το myPROPERTY, τα υποθηκοφυλακεία και άλλες βάσεις δεδομένων του Δημοσίου. Ωστόσο εδώ καταγράφεται το μεγαλύτερο πρόβλημα για την υλοποίηση του εγχειρήματος.
Από τις ασκήσεις που έκαναν οι αρμόδιες υπηρεσίες της ΑΑΔΕ και του Κτηματολογίου διαπιστώθηκε πως τα στοιχεία, για τα ίδια ακίνητα, δεν συμπίπτουν και δεν αντιστοιχίζεται αυτόματα ο 11ψήφιος ΑΤΑΚ που υπάρχει στα έντυπα Ε9 με τον 12ψήφιο ΚΑΕΚ του Κτηματολογίου ή με τα δεδομένα που υπάρχουν καταχωρισμένα στον ΔΕΔΔΗΕ. Οι ίδιες ιδιοκτησίες μπορεί να εμφανίζονται με διαφορετικά εμβαδά, δικαιώματα, χρήσεις ή ακόμα και διαφορετική περιγραφή στις δύο βάσεις. Το πρόβλημα γίνεται ακόμα πιο σύνθετο σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, μεταβιβάσεων, κληρονομιών και παλαιών εγγραφών που δεν έχουν επικαιροποιηθεί.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η ευθύνη για αυτή την απόκλιση δεν βαρύνει την ΑΑΔΕ, η οποία διαχειρίζεται τα στοιχεία όπως αυτά δηλώνονται φορολογικά από τους ίδιους τους πολίτες, αλλά κυρίως τους υπόλοιπους φορείς του Δημοσίου. Η έλλειψη διασύνδεσης των συστημάτων, οι ξεπερασμένες βάσεις δεδομένων και οι διαφορετικές προδιαγραφές καταγραφής που χρησιμοποιούσαν επί δεκαετίες οι οργανισμοί κοινής ωφέλειας, τα υποθηκοφυλακεία και η τοπική αυτοδιοίκηση είναι αυτά που συντηρούν την ασυμφωνία των στοιχείων και δυσκολεύουν την αυτόματη διασταύρωσή τους.
Τα προβλήματα
Και το εγχείρημα γίνεται ακόμα πιο δύσκολο με τα μισθωμένα αγροτεμάχια. Το ΜΙΔΑ πρέπει να μπορεί να διασταυρώνει τα στοιχεία των αγροτικών εκτάσεων με τις δηλώσεις ΟΣΔΕ και τις αγροτικές ενισχύσεις. Όμως η ταυτοποίηση των αγροτεμαχίων με τα δεδομένα του Κτηματολογίου είναι πιο σύνθετη, με αποτέλεσμα να μεγαλώνει σημαντικά ο όγκος των στοιχείων που πρέπει να ελεγχθούν και να διασταυρωθούν.
Ένα δεύτερο κρίσιμο μέτωπο αφορά τη διασύνδεση του ΜΙΔΑ με τον ΔΕΔΔΗΕ, καθώς το σύστημα καλείται να αντιστοιχίσει τα στοιχεία της ιδιοκτησίας με την παροχή ηλεκτρικής ενέργειας και τα δεδομένα ηλεκτροδότησης κάθε ακινήτου. Και εδώ, όμως, προκύπτουν ασυμφωνίες που απαιτούν πρόσθετους ελέγχους και διορθώσεις. Ακίνητα με διαφορετικά τετραγωνικά, αλλαγές χρήσης, διακοπές ή μεταβολές στην παροχή και περιπτώσεις όπου η σημερινή κατάσταση δεν έχει αποτυπωθεί με τον ίδιο τρόπο σε όλες τις βάσεις δημιουργούν πρόσθετες δυσκολίες στην αυτοματοποιημένη ταυτοποίηση. Έτσι, πριν από τη μαζική ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ πρέπει να διασφαλιστεί ότι τα δεδομένα των διαφορετικών φορέων “κουμπώνουν” μεταξύ τους χωρίς να παράγουν λανθασμένες εγγραφές και εσφαλμένες επισημάνσεις.
Ακόμα ένα αγκάθι αφορά τις μισθώσεις, καθώς το ΜΙΔΑ καλείται να ενσωματώνει και να διασταυρώνει δεδομένα από τα ηλεκτρονικά μισθωτήρια με την πραγματική κατάσταση των ακινήτων. Εδώ το ζητούμενο είναι να προκύπτει με σαφήνεια ποιος δηλώνεται ως ιδιοκτήτης, ποιος ως μισθωτής, ποιο ακίνητο αφορά η μίσθωση, ποια είναι τα χαρακτηριστικά του και ποιο ποσό έχει δηλωθεί. Οι αποκλίσεις που υπάρχουν σήμερα, είτε λόγω παλαιών ή ελλιπών δηλώσεων είτε λόγω μεταβολών που δεν έχουν αποτυπωθεί ταυτόχρονα σε όλες τις βάσεις, μπορούν να δημιουργήσουν νέα σειρά ελέγχων και αιτημάτων για διορθώσεις. Και αυτό είναι ένα από τα σημεία που η ΑΑΔΕ θέλει να έχει αποσαφηνίσει πριν το σύστημα ανοίξει σε μαζική κλίμακα. Και όταν αυτό συμβεί, το ΜΙΔΑ αναμένεται να αποτελέσει ένα από τα ισχυρότερα εργαλεία της φορολογικής διοίκησης, καθώς θα επιτρέπει στο Δημόσιο να βλέπει συγκεντρωμένα τα στοιχεία της ακίνητης περιουσίας που διαθέτουν πάνω από 7 εκατ. ιδιοκτήτες.
Η λειτουργία του ΜΙΔΑ
Κεντρικό ρόλο στο νέο σύστημα παίζει η ταύτιση δύο κρίσιμων κωδικών, του ΚΑΕΚ από το Κτηματολόγιο και του ΑΤΑΚ από την ΑΑΔΕ. Με αυτή την ταύτιση, κάθε ακίνητο αποκτά μία μοναδική ψηφιακή ταυτότητα, μέσω της οποίας εντοπίζονται αυτόματα αποκλίσεις σε επιφάνειες και χρήση. Έτσι αποκαλύπτονται ακίνητα που εμφανίζονται ως κενά αλλά καταναλώνουν ρεύμα, δηλώνονται ως δωρεάν παραχωρημένα ενώ αποφέρουν εισόδημα ή έχουν διαφορετικά τετραγωνικά σε διαφορετικά μητρώα.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στις μισθώσεις. Το σύστημα θα εμφανίζει αν ένα ακίνητο είναι μισθωμένο, κενό ή δωρεάν παραχωρημένο, ενώ ταυτόχρονα θα διασταυρώνει τα δηλωμένα μισθώματα με καταναλώσεις και τραπεζικά δεδομένα. Τα εισοδήματα από ενοίκια θα εμφανίζονται προσυμπληρωμένα στο έντυπο Ε2 και θα μεταφέρονται αυτόματα στο Ε1, περιορίζοντας δραστικά το φαινόμενο με τις μαύρες μισθώσεις.
Με αυτόν τον τρόπο θα καταγραφούν για πρώτη αφορά και οι κενές κατοικίες, ώστε οι αρμόδιες αρχές να γνωρίζουν το πραγματικό απόθεμα ακινήτων που παραμένουν εκτός αγοράς. Παράλληλα, οι ενοικιαστές θα έχουν τη δυνατότητα να ελέγχουν τα στοιχεία που έχει δηλώσει ο ιδιοκτήτης τους και να δηλώνουν αποκλίσεις, σε περίπτωση που το πραγματικό ενοίκιο διαφέρει από το δηλωμένο.
Να σημειωθεί ότι η υποχρεωτική πληρωμή των ενοικίων μέσω τραπεζικού συστήματος είχε προγραμματιστεί να ξεκινήσει την 1η Οκτωβρίου 2026, όμως η καθυστέρηση του ΜΙΔΑ δημιουργεί πλέον σοβαρό πρακτικό πρόβλημα, καθώς το νέο σύστημα χρειάζεται την υποδομή για να δηλώνονται και να διασταυρώνονται τα στοιχεία των μισθώσεων και των τραπεζικών λογαριασμών.
