Του Νίκου Ρουσάνογλου
Επιδείνωση αντί για βελτίωση καταγράφουν οι συνθήκες στέγασης, δείγμα των μεταρρυθμίσεων που απαιτούνται και ενώ φορείς της αγοράς ακινήτων, όπως ο Σύλλογος Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, σημειώνουν ότι ένας από τους λόγους που τα μέχρι σήμερα κυβερνητικά μέτρα έχουν αποδειχθεί κενό γράμμα, είναι επειδή έχουν σχεδιαστεί με λάθος τρόπο, χωρίς να υπάρξει ο απαιτούμενος διάλογος με την αγορά. Κάπως έτσι, το μεν “Σπίτι Μου” έχει προκαλέσει νέο κύμα αυξήσεων των τιμών πώλησης κατοικιών, ενώ τα μέτρα για την αύξηση της προσφοράς ενοικιαζόμενων κατοικιών έχουν πέσει στο κενό, λόγω του πρόχειρου και λανθασμένου τρόπου υλοποίησής τους.
Το αποτέλεσμα είναι οι τιμές ενοικίασης να συνεχίζουν να αυξάνονται εκθετικά, ενδεχομένως και λόγω των υπερβολικών προσδοκιών αρκετών ιδιοκτητών, που θεωρούν ότι μπορούν να εξασφαλίσουν υψηλά εισοδήματα, αγνοώντας όμως ότι αυτό ίσως και να μην είναι διατηρήσιμο σε βάθος χρόνου, ή ακόμα χειρότερα να οδηγήσει σε μελλοντικά “φέσια” και πολλά έξοδα (π.χ. νομικά, επισκευών κτλ.), που θα αντισταθμίσουν το όποιο πρόσκαιρο κέρδος. Σύμφωνα με τα στοιχεία των ηλεκτρονικών αγγελιών της “Χρυσής Ευκαιρίας”, με το πέρας του φετινού πρώτου εξαμήνου, παρατηρείται σημαντική πτώση της προσφοράς στις περισσότερες περιοχές της Αττικής, ενώ ακόμα και όπου η προσφορά καταγράφει άνοδο, π.χ. στη Θεσσαλονίκη και σε περιοχές των νοτίων προαστίων, αυτή δεν είναι ικανή για να αναχαιτίσει την ανοδική πορεία των ενοικίων.
Έτσι, στον Πειραιά παρατηρείται αύξηση των μικρών διαμερισμάτων, έως 80 τ.μ. κατά 18,7% σε 1.757, αλλά το μέσο ζητούμενο ενοίκιο αγγίζει πλέον τα 11,65 ευρώ/τ.μ. αυξημένο κατά 11,7% σε σχέση με πέρσι. Επίσης στη Γλυφάδα καταγράφεται αύξηση κατά 20,5% στα ακίνητα από 81 έως 120 τ.μ. με τη μέση τιμή ενοικίασης να προσεγγίζει τα 15 ευρώ/τ.μ. (14,95 ευρώ/τ.μ.), αυξημένη κατά 12% σε ετήσια βάση.
Στη δε Θεσσαλονίκη η μεγαλύτερη αύξηση τιμών με 17,6% εντοπίζεται στα πιο μικρά διαμερίσματα (έως 80 τ.μ.), που πλέον ζητούν 10,55 ευρώ/τ.μ., παρότι έχουν αυξηθεί και σε πλήθος, σε 1.993 (12,5% περισσότερα από πέρσι). Είναι προφανές ότι οι φοιτητές που θα αναζητήσουν ακίνητο να μισθώσουν στην πόλη θα κληθούν να δαπανήσουν ένα σημαντικό ποσό, με την επιλογή της συγκατοίκησης να μοιάζει μονόδρομος.
Αντιθέτως το κέντρο της Αθήνας συνεχίζει να υπολείπεται, καθώς η πιο πολυπληθής κατηγορία διαμερισμάτων έως 80 τ.μ. αριθμεί πλέον μόλις 8.289 ακίνητα, 13,2% λιγότερα από πέρσι, με τη μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης να διαμορφώνεται σε 11,65 ευρώ/τ.μ, ή 11,7% υψηλότερα σε ετήσια βάση. Μειωμένα κατά 12,6% σε 2.958 είναι και τα διαμερίσματα των 81-120 τ.μ., με τη μέση ζητούμενη τιμή να αυξάνεται αντίστοιχα κατά 8,9% σε 10,1 ευρώ/τ.μ.
Στο Ελληνικό τα διαμερίσματα έως 80 τ.μ. ζητούν πλέον 14,7 ευρώ/τ.μ., ποσό που είναι αυξημένο κατά 15,3% σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο, ενώ τα μεγαλύτερα ακίνητα (άνω των 121 τ.μ.) ζητούν πλέον 15,67 ευρώ/τ.μ. Άλλες περιοχές στην Αττική με σημαντική άνοδο των ζητούμενων ενοικίων είναι ο Βύρωνας, όπου ζητούνται σήμερα 8,33 ευρώ/τ.μ. για διαμερίσματα από 121 τ.μ., μια αύξηση κατά 16,6%.
Στα βόρεια προάστια, τις μεγαλύτερες αυξήσεις σημειώνει η περιοχή του Χαλανδρίου. Τα μικρότερης επιφάνειας διαμερίσματα έως 80 τ.μ. εκμισθώνονται έναντι 13,5 ευρώ/τ.μ., μια αύξηση κατά σχεδόν 15% σε σχέση με πριν από έναν χρόνο και ενώ στην αγορά διατίθενται μόλις 272 σπίτια, 22,3% λιγότερα από πέρσι.
Εν τω μεταξύ, το ποσοστό των ενοικιαστών στην Ελλάδα συνεχίζει να αυξάνει, καθώς μειώνεται αντίστοιχα το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης. Με βάση τα στοιχεία της Eurostat, οι ενοικιαστές αποτελούν πλέον το 30,3% του συνόλου του πληθυσμού, έναντι 25% που ήταν το 2015, δηλαδή στο απόγειο της οικονομικής κρίσης. Ο λόγος είναι ασφαλώς ότι αρκετοί δανειολήπτες έχουν απολέσει το ακίνητό τους λόγω χρεών, αλλά κυρίως ότι τα νέα νοικοκυριά δεν έχουν πρόσβαση στην αγορά κατοικίας, εφόσον δεν υπάρχει κάποιο οικογενειακό ακίνητο για να εγκατασταθούν. Έτσι στρέφονται στο ενοίκιο, ενώ δεν είναι λίγες και οι περιπτώσεις παντρεμένων νέων, που συνεχίζουν να μένουν χωριστά, ο καθένας στο πατρικό του σπίτι, ακριβώς για να εξοικονομήσουν χρήματα και να μπορέσουν να αποκτήσουν το δικό τους σπίτι, ή να νοικιάσουν όταν θα έχουν μεγαλύτερη οικονομική άνεση.
Τα παραπάνω στοιχεία καταδεικνύουν την ανάγκη σημαντικών αλλαγών στη μέχρι τώρα ακολουθούμενη πολιτική της κυβέρνησης για το στεγαστικό, που όπως φαίνεται δεν αποδίδει τα δέοντα, μιας και ούτε η προσφορά αυξάνεται –το αντίθετο μάλιστα– ούτε οι τιμές δείχνουν έστω μια τάση σταθεροποίησης. Ένα από τα πιο χαρακτηριστικά παραδείγματα αποτυχίας, τουλάχιστον με βάση τα στοιχεία των αγγελιών, είναι το μέτρο της παροχής φοροαπαλλαγής τριετούς διάρκειας από τον φόρο εισοδημάτων από ενοίκια για τα διαμερίσματα που ήταν κλειστά τα τελευταία τρία χρόνια και επαναλειτουργούν. Όπως είχαν τονίσει εξαρχής στελέχη της αγοράς, το γεγονός ότι η φοροαπαλλαγή συνδεόταν με τον ενοικιαστή και όχι με το ακίνητο ήταν πολύ προβληματικό και θα αποθάρρυνε πολλούς ιδιοκτήτες από το να αναλάβουν το σχετικό ρίσκο.
Σημειωτέον ότι τα περισσότερα κλειστά σπίτια που είναι σε αυτή την κατάσταση για περίοδο άνω των τριών ετών απαιτούν και κάποιο ποσό, ώστε να γίνουν πάλι κατοικήσιμα. Αν όμως ο ενοικιαστής επιλέξει να αποχωρήσει για οποιονδήποτε λόγο (π.χ. ένα διαζύγιο, μια μετάθεση, οικονομική αδυναμία κτλ.), ακόμα και έπειτα από ελάχιστες ημέρες από την υπογραφή του συμβολαίου, τότε ο ιδιοκτήτης χάνει τη φοροαπαλλαγή για όλη την υπόλοιπη τριετία, ακόμα κι αν επαναμισθώσει το ακίνητο σε άλλον ενοικιαστή.
Αντίστοιχα, όπως έχουν δείξει τα στοιχεία των αγγελιών, ούτε η αποχώρηση των επενδυτών Golden Visa (λόγω των μεγάλων αυξήσεων του ελάχιστου ύψους επένδυσης για την εξασφάλιση της άδειας) ούτε και η απαγόρευση της λειτουργίας νέων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στα πρώτα τρία διαμερίσματα του κέντρου της Αθήνας έχουν κατορθώσει να αποφέρουν καρπούς, και ενώ οι περισσότεροι ιδιοκτήτες που εκμεταλλεύονταν ακίνητο μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης επίσης δεν έχουν κάνει χρήση της τριετούς φοροαπαλλαγής που δίνεται σε περίπτωση επιστροφής τους στη μακροχρόνια εκμετάλλευση (με την προϋπόθεση ότι ήταν κλειστά κατά τη διάρκεια του τελευταίου 12μήνου).
