Το γεγονός ότι η χώρα μας διανύει μια βαθιά στεγαστική κρίση αποτελεί πλέον κοινή παραδοχή. Το σύνολο των δεικτών της Eurostat κατατάσσουν την Ελλάδα πρωταθλήτρια στο κόστος στέγασης για τουλάχιστον 6 συναπτά έτη στο σύνολο των χωρών της Ε.Ε, αναδεικνύοντας την άμεση ανάγκη υιοθέτησης ενός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής, που θα περιλαμβάνει άμεσα μέτρα αναχαίτισης του κόστους στέγασης.
Η κυβέρνηση προέβη σε αλλαγές που σχετίζονται με τα όρια επένδυσης στο πρόγραμμα Golden Visa, με στόχο να αυξηθεί το οικιστικό απόθεμα προσιτών κατοικιών τόσο προς πώληση όσο και προς ενοικίαση. Με παράλληλο στόχο να αποφευχθεί η οικιστική πίεση στις περιοχές στις οποίες καταγράφεται έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον.
Σύμφωνα με τον Θεμιστοκλή Μπάκα της E-Real Estates, “θα πρέπει να κατανοήσουμε ότι το επενδυτικό πρόγραμμα της Golden Visa δεν αποτελεί τον βασικό λόγο αύξησης των ζητούμενων τιμών ενοικίασης, αλλά σχετίζεται άμεσα με τη ραγδαία αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης ιδιαίτερα σε περιοχές όπου επικεντρώθηκε το επενδυτικό ενδιαφέρον διαχρονικά. Όσον αφορά τις τιμές ενοικίασης, “επηρεάζουν” αρνητικά τη διαθεσιμότητα των προς μακροχρόνια μίσθωση ακινήτων, διότι μεγάλο μέρος των ακινήτων που αποκτήθηκαν το προηγούμενο διάστημα στο κέντρο της Αθήνας είναι εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης”.
Η Golden Visa σε αριθμούς
Το πρόγραμμα χορήγησης Golden Visa με την απόκτηση ακινήτου ελάχιστης αξίας 250.000 ευρώ πρόσθεσε στην εγχώρια κτηματαγορά 1.035 αγοραπωλησίες ακινήτων το 2021, 938 το 2020, 3.535 το 2019, 1.833 το 2018, 959 το 2017, 488 το 2016, 421 το 2015, 338 το 2014 και 21 το 2013, που ήταν το πρώτο έτος εφαρμογής του προγράμματος.
Με βάση τα στοιχεία από το υπουργείο Οικονομικών, το 2021 υποβλήθηκαν 1.997 αιτήσεις για χορήγηση “Χρυσής Βίζας”, από τις οποίες εγκρίθηκαν οι 1.826. Το 2022 κατατέθηκαν 4.362 αιτήσεις από ξένους για Golden Visa, από τις οποίες εγκρίθηκαν οι 3.759.
Το 2023 υποβλήθηκαν συνολικά 8.516 αιτήσεις πολιτών ξένων χωρών για απόκτηση Golden Visa, αλλά ο αριθμός δεν είναι οριστικός, αφού η εξέταση κάποιων αιτημάτων καθυστερεί. Αξίζει να αναφέρουμε ότι το 2023 οι αιτήσεις αλλοδαπών για απόκτηση “Χρυσής Βίζας” τετραπλασιάστηκαν σε σχέση με το 2021.
Τα αποτελέσματα της Golden Visa
Σύμφωνα με τον Θ. Μπάκα, το επενδυτικό πρόγραμμα Golden Visa, από την έναρξή του έως και σήμερα, δεν λειτούργησε σε εθνικό επίπεδο στη χώρα μας. Το αρχικό μίνιμουμ όριο επένδυσης των 250.000 ευρώ (το μικρότερο όριο στην Ευρωπαϊκή Ένωση) αφορούσε το σύνολο της ελληνικής επικράτειας, με αποτέλεσμα το μεγαλύτερο ποσοστό των επενδυτών να εστιάσουν το επενδυτικό τους ενδιαφέρον κυρίως στις περιοχές του παραλιακού μετώπου του Νομού Αττικής, σε περιοχές όπως η Γλυφάδα, η Βούλα, το Παλαιό Φάληρο κ.λπ., καθώς και στις περιοχές του Δήμου Αθηναίων και του Δήμου Θεσσαλονίκης.
Αύξηση των ορίων επένδυσης τον Αύγουστο του 2023
Η κυβέρνηση τον Αύγουστο του 2023 αύξησε τα όρια επένδυσης από 250.000 ευρώ στα 500.000 ευρώ στη Μύκονο, τη Σαντορίνη, στον Δήμο Θεσσαλονίκης, τον Δήμο Αθηναίων, καθώς και στις περιοχές των Βορείων και Νοτίων Προαστίων του Νομού Αττικής.
Τη στιγμή που ανακοίνωσε η κυβέρνηση την ενδεχόμενη αύξηση του ορίου επένδυσης τριπλασιάστηκε η ζήτηση των επενδυτών για αγορά ακινήτων με στόχο την Golden Visa. Γεγονός που καταγράφεται από τη ραγδαία αύξηση των άμεσων ξένων επενδύσεων σε ακίνητα. Συγκεκριμένα, οι άμεσες ξένες επενδύσεις στον κλάδο των ακινήτων έφτασαν το 2022 στα 2 δισ. ευρώ και το 2023 θα είναι ακόμα περισσότερες, καθώς στο 9μηνο είχαν σπάσει το φράγμα των 1,65 δισ. ευρώ.
Η παραμονή του ορίου στα 250.000 ευρώ στις υπόλοιπες περιοχές του Νομού Αττικής, όπως στον Δήμο Πειραιά και στις περιοχές των Δυτικών και Ανατολικών Προαστίων της Αττικής, έστρεψε το σύνολο των επενδυτών που στόχευαν στο επενδυτικό πρόγραμμα της Golden Visa να αναζητούν ακίνητα στις συγκεκριμένες περιοχές. Η απόφαση αυτή αποτέλεσε τον λόγο που οι άνωθεν περιοχές, ακόμα και οι άλλοτε “λαϊκές” συνοικίες, καταγράφουν αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης ακόμα και άνω του 10%-20% εντός 6 μηνών.
Νέα όρια επένδυσης
Υπερψηφίστηκε στη Βουλή η τροπολογία με τα νέα όρια στο πρόγραμμα Golden Visa, τα οποία ανεβαίνουν στα 800.000 ευρώ, από 500.000 ευρώ, στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και στα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, ενώ μπαίνει και πλαφόν στο εμβαδό, αφού πλέον, για να πάρει κάποιος την Golden Visa, θα πρέπει το εμβαδόν του ακινήτου να είναι τουλάχιστον 120 τ.μ. και να αφορά ένα μοναδικό ακίνητο.
Στις υπόλοιπες περιοχές, από 250.000 ευρώ, το όριο αυξάνεται στα 400.000 ευρώ. Για τα διατηρητέα και τα βιομηχανικά ακίνητα που μετατρέπονται σε κατοικίες παραμένει το όριο στα 250.000 ευρώ. Εφόσον η ακίνητη περιουσία παραμένει στον επενδυτή, η Golden Visa μπορεί να ανανεωθεί και μετά την πενταετία. Τέλος, επιτρέπεται η αγορά ποσοστού εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, όμως η ελάχιστη αξία διαμορφώνεται, αντίστοιχα, στα 800.000 ευρώ και 400.000 ευρώ.
Στο σημείο αυτό αξίζει να αναφέρουμε ότι η Μύκονος και η Σαντορίνη είναι διεθνείς τουριστικοί προορισμοί όπου επικεντρώνονται τα επενδυτικά κεφάλαια. Θα έπρεπε τα όρια επένδυσης να είναι περαιτέρω αυξημένα ή να εξαιρούνται από επενδύσεις με σκοπό την απόκτηση Golden Visa.
“Εκτός” βραχυχρόνιας μίσθωσης τα ακίνητα της Golden Visa
Σημειώνεται πως, σύμφωνα με στοιχεία ερευνών, μόνο το 6% των ξένων επενδυτών που αποκτούν Golden Visa κάνουν οι ίδιοι πραγματική χρήση του ακινήτου. Στη συντριπτική τους πλειονότητα, κυρίως στις περιοχές του Δήμου Αθηναίων, ακίνητα μικρής επιφάνειας έχουν εγγραφεί σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, συρρικνώνοντας τα διαθέσιμα προς μακροχρόνια συμβατική μίσθωση ακίνητα.
Πλέον, νομοθετήθηκε η απαγόρευση εγγραφής των ακινήτων που θα αγοραστούν από την εφαρμογή του νέου νομοθετικού πλαισίου με στόχο την Golden Visa σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Σύμφωνα με τον ίδιο, “το μέτρο αυτό θα είχε “αξία” και “αποτελέσματα” αν ίσχυε καθολικά και αναδρομικά για το σύνολο των ακινήτων που έχουν αγοραστεί στη χώρα μας από την έναρξη του προγράμματος της Golden Visa. Οπότε μην αναμένουμε αποκλιμάκωση των ζητούμενων τιμών ενοικίασης λόγω “αποκλεισμού” των επενδυτών που στοχεύουν στην Golden Visa από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Με τα νέα όρια και προϋποθέσεις απόκτησης της Golden Visa, τα ακίνητα που θα αγοραστούν θα είναι ασφαλώς λιγότερα, ακίνητα άνω των 120 τ.μ., που δύσκολα θα αξιοποιούνταν μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων”.
Ραγδαία αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης
Οι υποψήφιοι αγοραστές που θα καταβάλουν προκαταβολή 10% έως το τέλος Αυγούστου θα μπορούν να ολοκληρώσουν την αγορά μέχρι το τέλος του έτους με τους όρους που ίσχυαν πριν. Στην περίπτωση που δεν ολοκληρωθεί η αγορά του ακινήτου, ο αγοραστής μπορεί να ολοκληρώσει την επένδυσή του σε άλλο ακίνητο με τους όρους που ίσχυαν μέχρι τώρα έως τις 30 Απριλίου 2025.
Το διάστημα της μεταβατικής περιόδου, δηλαδή από σήμερα έως και τα τέλη του Αυγούστου, θα καταγραφεί επιπλέον ραγδαία αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης, κυρίως στις περιοχές των Δυτικών Προαστίων και του Πειραιά, όπου το όριο επένδυσης παραμένει στα 250.000 ευρώ.
Αυτό θα συμβεί διότι, σε μικρό χρονικό διάστημα, πλήθος επενδυτών θα επισπεύσουν τις επενδύσεις τους με στόχο τη “φθηνή” Golden Visa στις άνωθεν περιοχές. Δηλαδή θα έχουμε την ίδια ακριβώς εικόνα ή/και μεγαλύτερης έντασης που καταγράφηκε το περσινό καλοκαίρι.
Κίνδυνοι μεταβατικής περιόδου
Η αύξηση των τιμών πώλησης θα οδηγήσει σε ενδεχόμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών. Η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου είναι συνδεδεμένη στο φορολογικό μας σύστημα με τον υπολογισμό φόρων και τελών, αλλά και με το περιουσιακό κριτήριο για τον υπολογισμό εκπτώσεων και απόδοση επιδομάτων στους φορολογουμένους.
Παράλληλα, θα καταγραφούν στρεβλώσεις στις ρυθμίσεις των κόκκινων δανείων εξαιτίας της ραγδαίας αύξησης των τιμών πώλησης που θα σημειωθεί και δεν θα είναι αποτέλεσμα πραγματικού επενδυτικού ενδιαφέροντος, αλλά επίσπευσης επενδυτικών κεφαλαίων σε σύντομο χρονικό διάστημα σε συγκεκριμένες περιοχές.
Αύξηση των τιμών πώλησης στους όμορους νομούς της Αττικής
Μετά τη μεταβατική περίοδο και την εφαρμογή των νέων ορίων επένδυσης θα καταγραφεί μετατόπιση του επενδυτικού ενδιαφέροντος τους όμορους νομούς (Βοιωτία, Αργολίδα, Κορινθία), όπου το όριο επένδυσης είναι 400.000 ευρώ. Ανάλογα με την ένταση του επενδυτικού ενδιαφέροντος, οι τιμές πώλησης των ακινήτων θα καταγράψουν αυξητικές τάσεις. Ήδη στην Κόρινθο η διαθεσιμότητα των προς μίσθωση ακινήτων είναι περιορισμένη και οι τιμές έχουν καταγράψει ραγδαίες αυξήσεις, ενώ παρόμοια εικόνα καταγράφεται και στα προς πώληση ακίνητα.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το Ναύπλιο, που είναι ήδη φημισμένος τουριστικός προορισμός και θα έπρεπε τα όρια επένδυσης να είναι αυξημένα ή να εξαιρείται από επενδύσεις με σκοπό την απόκτηση Golden Visa.
“Κίνδυνος” να μειωθεί το επενδυτικό ενδιαφέρον
Η αλλαγή των ορίων θα αποσυμπιέσει τις περιοχές υψηλής ζήτησης και θα οδηγήσει μέρος των επενδυτών στους όμορους νομούς της Αττικής, αλλά υπάρχει ο κίνδυνος να αποτρέψει το επενδυτικό ενδιαφέρον στη χώρα μας. Μπορεί να αποφευχθεί με την αύξηση του ορίου επένδυσης στις πιεσμένες περιοχές και τον καθορισμό των ορίων με βάση τη γεωγραφική θέση και την αναπτυξιακή στόχευση της εκάστοτε περιοχής της Ελλάδας.