Της Ελένης Μπότα
Σημαντική ανάκαμψη συνεχίζεται να καταγράφεται στην αγορά ακινήτων με τις τιμές να καταγράφουν αύξηση σταθερά από το πρώτο τρίμηνο του 2018 και τις τιμές των επαγγελματικών ακινήτων –γραφείων και καταστημάτων– να παραμένουν σε ανοδική τροχιά το 2022, για έβδομο και έκτο συνεχόμενο έτος, αντίστοιχα. Παράλληλα, αυξάνονται τα ενοίκια, αν και με ηπιότερο ρυθμό.
Σύμφωνα με την Alpha Bank η πορεία της αγοράς ακινήτων χαρακτηρίζεται από ισχυρά αποτελέσματα βάσης (base effects) και επηρεάζεται από παράγοντες που συνδέονται τόσο με την πλευρά της προσφοράς, όσο και της ζήτησης, όπως:
– η επιστροφή σε θετικούς ρυθμούς οικονομικής μεγέθυνσης από το 2017 και η θεαματική περαιτέρω ισχυροποίησή τους την τελευταία τριετία,
– η ανοδική τροχιά που ακολουθεί η κατασκευαστική δραστηριότητα
– η αύξηση των επενδύσεων, ειδικότερα σε κατασκευές, αλλά και των Ξένων Άμεσων Επενδύσεων (ΞΑΕ) σε ακίνητα, η ανάπτυξη του τουρισμού και της οικονομίας διαμοιρασμού, το πρόγραμμα Golden Visa το οποίο έδωσε κίνητρα σε πολίτες τρίτων χωρών για απόκτηση ακίνητης περιουσίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση (ΕΕ-27) και η συσσώρευση αποταμιευτικών πόρων κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Ειδικότερα, η αγορά οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα παρουσιάζει στην τρέχουσα φάση σημαντικές διαφορές σε σχέση με τις αντίστοιχες αγορές άλλων ανεπτυγμένων χωρών, όπου, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία, καταγράφεται είτε επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών, είτε ακόμη και μείωσή τους.
Άνοδος τιμών και στο γ’ τρίμηνο
Νέα διψήφια αύξηση καταγράφουν οι τιμές πώλησης αλλά και ενοικίασης ακινήτων στο γ΄ τρίμηνο του έτους, συνεχίζοντας την αυξητική πορεία της τελευταίας διετίας.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη τιμών της Spitogatos, κατά τη διάρκεια του Ιουλίου-Αυγούστου-Σεπτεμβρίου 2023, η μέση τιμή για τα σπίτια προς πώληση ήταν υψηλότερη στα νότια προάστια της Αθήνας, με 3.611 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και χαμηλότερη στην Καστοριά με 588€ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η μεγαλύτερη αύξηση σε αυτό το τρίμηνο σε σχέση με το προηγούμενο έτος, καταγράφηκε στα προάστια του Πειραιά κατά 23,20%, ενώ η μεγαλύτερη μείωση στην Καστοριά με -16,10%.
Όσον αφορά τις ενοικιάσεις ακινήτων στο γ’ τρίμηνο του 2023, η χαμηλότερη τιμή καταγράφεται στο υπόλοιπο Νομού Θεσσαλονίκης με 3,75 ευρώ/τ.μ. και η υψηλότερη τιμή στη Χαλκιδική με 33,33ευρώ/τ.μ.
Ειδικότερα στις πωλήσεις κατοικιών πρωταθλητής στις αυξήσεις των τιμών είναι τα προάστια του Πειραιά (Κορυδαλλός, Μοσχάτο, Νίκαια κ.λπ.) αλλά και τα δυτικά προάστια όπου οι τιμές πώλησης καταγράφουν αύξηση 23,20% και πλέον διαμορφώνονται στα 1.714 ευρώ το τετραγωνικό από 1.391 ευρώ στο γ’ τρίμηνο του 2022.
Στα δυτικά προάστια οι τιμές αυξήθηκαν κατά 19,20% και διαμορφώθηκαν στα 1.800 ευρώ το τετραγωνικό από 1.510 ευρώ το τετραγωνικό.
Αύξηση 14% καταγράφουν οι τιμές στα νότια προάστια σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2022.
Σήμερα, η μέση τιμή πώλησης για ένα σπίτι στα νότια προάστια ξεπερνά τα 3.611 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, από 3.167 ευρώ ανά τ.μ. έναν χρόνο πριν.
Όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας, συνεχίζει να τραβά πάνω του όλα τα βλέμματα με τις τιμές πώλησης των κατοικιών να καταγράφει αύξηση 14,40% και τη μέση τιμή πώλησης να διαμορφώνεται στα 2.000 ευρώ το τ.μ. (από 1.748 ευρώ το τ.μ., την αντίστοιχη περυσινή περίοδο).
Στα βόρεια προάστια οι τιμές των ακινήτων διαμορφώνονται στα 2.915 ευρώ το τ.μ., σημειώνοντας αύξηση 10,90% σε σχέση με πέρυσι.
Τέλος, ιδιαίτερα σημαντική είναι η αύξηση τιμών που καταγράφεται στις τιμές των ακινήτων στη Θεσσαλονίκη, καθώς στο γ’ τρίμηνο του έτους αυξήθηκαν κατά 21,20% και διαμορφώθηκαν στα 2.164 ευρώ το τ.μ. από 1.786 ευρώ πέρυσι.
Οι παράγοντες που θα συνεχίσουν να στηρίζουν την αγορά κατοικίας
Σύμφωνα με την Alpha Bank το πρώτο εξάμηνο του 2023, το ΑΕΠ αυξήθηκε κατά 2,4%, ενώ οι επενδύσεις σε κατοικίες κατά 47,5% και σε λοιπές κατασκευές κατά 12,7% σε ετήσια βάση (σε σταθερές τιμές, εποχικά μη διορθωμένα στοιχεία). Παράλληλα, οι ΞΑΕ σε ακίνητα κατέγραψαν ετήσια άνοδο, το πρώτο τρίμηνο του έτους, κατά 33%, ενώ οι ταξιδιωτικές αφίξεις και εισπράξεις αυξήθηκαν περισσότερο από 20%, το πρώτο επτάμηνο, σε σύγκριση με το ίδιο διάστημα του 2022, υπερβαίνοντας τα αντίστοιχα μεγέθη του 2019, έτος-ρεκόρ για τον ελληνικό τουρισμό.
Επιπρόσθετα, η συνεχιζόμενη αύξηση του κόστους των πρώτων υλών εκτιμάται ότι δημιουργεί ανοδικές πιέσεις στις τιμές πώλησης των ακινήτων. Υπάρχουν, ωστόσο, επιπλέον παράγοντες που ενδέχεται να επηρεάσουν, σε κάποιο βαθμό, τις τιμές των ακινήτων και τα ενοίκια, όπως η αύξηση του ορίου για απόκτηση Golden Visa από τις 250.000 ευρώ στις 500.000 ευρώ, σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας, με ισχύ από τον Αύγουστο του 2023 και τα νέα φορολογικά μέτρα που ανακοίνωσε πρόσφατα η Κυβέρνηση με εφαρμογή από το 2024, τα οποία αφορούν τους εκμισθωτές καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως: η υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας για φυσικά πρόσωπα που αναρτούν τρία ή περισσότερα ακίνητα σε ψηφιακή πλατφόρμα (με ανάλογες ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος και ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο), η επιβολή διαφόρων τελών (π.χ. τέλος αντιμετώπισης των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής).
Η εξέλιξη των τιμών στην αγορά ακινήτων και των ενοικίων
Η ανάκαμψη της αγοράς οικιστικών ακινήτων, η οποία ξεκίνησε το 2018, συνεχίστηκε κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2023, καταγράφοντας διψήφιο ρυθμό μεταβολής των τιμών για έβδομο διαδοχικό τρίμηνο. Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν κατά 13,9% σε ετήσια βάση, το δεύτερο τρίμηνο του 2023, έναντι ανόδου κατά 15%, το πρώτο τρίμηνο, ενώ και οι τιμές των ενοικίων, βάσει των στοιχείων της σχετικής κατηγορίας του Εναρμονισμένου Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΕνΔΤΚ), συνεχίζουν να αυξάνονται, με ηπιότερο, ωστόσο, ρυθμό μεταβολής. Σημειώνεται ότι οι τιμές των οικιστικών ακινήτων έχουν ανακάμψει σωρευτικά κατά περίπου 54% από τα χαμηλότερα επίπεδα που έχουν καταγραφεί (Γ’ Τρίμηνο 2017), αλλά υπολείπονται κατά 11,4% από τα υψηλότερα επίπεδα που σημειώθηκαν πριν από την οικονομική κρίση (Γ’ Τρίμηνο 2008). Οι τιμές γραφείων και καταστημάτων βρίσκονται, επίσης, σε ανοδική πορεία, καταγράφοντας ετήσια αύξηση κατά 3,1% και 5,3%, σύμφωνα με την πιο πρόσφατη παρατήρηση (Β’ εξάμηνο 2022), ενώ η αντίστοιχη αύξηση των τιμών των μισθωμάτων γραφείων και καταστημάτων ήταν της τάξης του 1,8% και 4,7%.
Επενδύσεις, άδειες οικοδομών
Η ισχυρή δυναμική της αγοράς ακινήτων αντανακλάται στην έντονη άνοδο των επενδύσεων σε κατοικίες, το πρώτο εξάμηνο του έτους, κατά 46,8% σε ετήσια βάση, έναντι ηπιότερης ανόδου κατά 16,4%, το πρώτο εξάμηνο του 2022. Επιπλέον, το πρώτο πεντάμηνο του έτους, οι οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν κατά 11,5% (έναντι 1%, το πρώτο πεντάμηνο του 2022), ενώ ο δείκτης παραγωγής στις κατασκευές αυξήθηκε κατά 16,8%, το πρώτο εξάμηνο του 2023 (Α’ εξάμηνο 2022: 20,8%). Η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων, η οποία, όπως προαναφέρθηκε, ξεκίνησε το 2018, συμπίπτει χρονικά με την αύξηση τόσο των επενδύσεων σε ακίνητα, όσο και των οικοδομικών αδειών.