Του Νίκου Ρουσάνογλου
Ως μοχλός πίεσης στους servicers και τις τράπεζες, εκλαμβάνεται από την αγορά το μέτρο διπλασιασμού του ΕΝΦΙΑ για τα κενά οικιστικά ακίνητα που έχουν στην κατοχή τους, αρχής γενομένης από το 2026. Στην πράξη, αυτό που επιχειρείται είναι να δοθεί μια πρόσθετη “ώθηση”, προκειμένου να επιταχυνθούν οι διαδικασίες νομιμοποιήσεων και η ανάληψη πρωτοβουλιών από την πλευρά τους, ώστε να “πέσουν” περισσότερα ακίνητα στην αγορά.
Με βάση το επικείμενο νομοθέτημα, αυτό θα γίνει με δύο τρόπους. Δηλαδή, οι servicers θα μπορούν να επιλέξουν μεταξύ της ενοικίασης και της πώλησης, ώστε να αποφύγουν το διπλό ΕΝΦΙΑ. Αν για παράδειγμα, κατά τη διάρκεια του 2025 συναφθεί μισθωτήριο συμβόλαιο για το εκάστοτε ακίνητο, τότε δεν θα διπλασιάζεται ο φόρος ΕΝΦΙΑ από το 2026 και μετά. Αυτή είναι και η ευκολότερη λύση για τις τράπεζες, καθώς για να εκμισθωθεί ένα ακίνητο, δεν απαιτείται η έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας. Επομένως, είναι προφανές ότι κάποια ακίνητα θα διατεθούν άμεσα προς ενοικίαση, συνεισφέροντας στην τόνωση της προσφοράς. Αντίστοιχα, αν το κενό σπίτι διατεθεί προς πώληση εντός του 2025, επίσης θα αποφεύγεται η πρόσθετη φορολόγηση.
Πάντως, παρότι πρόκειται για μια μορφή “προστίμου”, στην πράξη και με δεδομένο το προφίλ των ακινήτων αυτών, το πρόσθετο κόστος από τον φόρο, δεν είναι μεγάλο. Αντί δηλαδή να πληρωθούν 250-350 ευρώ για το εκάστοτε ακίνητο ως ΕΝΦΙΑ, θα πληρώνονται 500–700 ευρώ. Αν μια τράπεζα έχει π.χ. 1.000 κενά σπίτια, με κόστος ΕΝΦΙΑ 350.000 ευρώ ετησίως, αυτό θα διαμορφωθεί σε 700.000 ευρώ. Πρόκειται όντως για μια επιβάρυνση, ωστόσο, δεν θα είναι αυτός ο καθοριστικός παράγοντας για να “πέσουν” περισσότερα σπίτια στην αγορά.
Υπενθυμίζεται ότι οι servicers και οι τράπεζες ελέγχουν περίπου 15.000 κατοικίες (ενδεχομένως όμως το νούμερο να ξεπερνά τα 20.000 σπίτια), που έχουν περάσει στην κατοχή τους, μέσω της διαδικασίας των πλειστηριασμών. Πρόκειται δηλαδή για σπίτια που έχουν αποκτηθεί από τις ίδιες τις εταιρείας και τις τράπεζες, λόγω απουσίας αγοραστικού ενδιαφέροντος. Από τις ανακτήσεις αυτές, η Intrum και η Τρ. Πειραιώς ελέγχουν 10.000 ακίνητα κάθε κατηγορίας), η Εθνική άλλα 4.000, η Alpha Bank και η Cepal άλλες 3.000 και η Eurobank περίπου 2.000. Τα νούμερα είναι κατά προσέγγιση, καθώς ακόμα και οι ίδιες οι εταιρείες δεν γνωρίζουν με ακρίβεια το χαρτοφυλάκιό τους, καθώς π.χ. μια θέση στάθμευσης εμφανίζεται και αυτή ως οριζόντια ιδιοκτησία σε μια πολυκατοικία. Πάντως, εκτιμάται ότι το 55% των ακινήτων αφορά σε κατοικία, το 30-35% είναι εμπορικού χαρακτήρα και τα υπόλοιπα είναι οικόπεδα κι αγροτεμάχια. Το 80% των ακινήτων είναι αξίας 80.000 – 100.000 ευρώ και το 60% βρίσκεται σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, ενώ ένα πρόσθετο 20% σε άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας.
Πηγές της αγοράς ακινήτων σημειώνουν ότι αυτό που πραγματικά θα μπορούσε να απελευθερώσει δεκάδες χιλιάδες σπίτια, όχι μόνο των servicers και των τραπεζών, αλλά συνολικά του δημοσίου και ιδιωτών, θα ήταν μια ριζική μεταρρύθμιση της διαδικασίας έκδοσης της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου και της “σπουδής” που προκύπτει για οποιαδήποτε παρέκκλιση από το αυστηρό γράμμα του νόμου. Για παράδειγμα στην αγορά έχουν σημειωθεί ακόμα και περιπτώσεις, όπου συντάχθηκαν νέες συστάσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας, ή επιβλήθηκαν πρόστιμα για χτιστά μπάρμπεκιου στις βεράντες… Επίσης, ιδιοκτήτες έχουν βρεθεί υπόλογοι για παραβάσεις που πραγματοποιήθηκαν πριν από 70-80 χρόνια από τους κατασκευαστές, που σπάνια ακολουθούσαν την οικοδομική άδεια κατά γράμμα κι ακόμα σπανιότερα έσπευδαν να την αναθεωρήσουν, έστω μετά το πέρας της κατασκευής.
Πιο ορθολογικό λοιπόν θα ήταν, τονίζουν στην αγορά, να ελέγχονται παραβάσεις του ύψους, της κάλυψης και των επιφανειών και όχι κάθε πιθανή και απίθανη απόκλιση από την άδεια (π.χ. 2 εκατοστά πιο δεξιά ένα παράθυρο σε σχέση με τα σχέδια), που οδηγούν σε πολύμηνες καθυστερήσεις και κόστη, λόγω της ανάγκης τακτοποίησης από τους μηχανικούς. Αυτός ο εξορθολογισμός θα γλιτώσει από τη γραφειοκρατία και την ταλαιπωρία χιλιάδες ιδιοκτήτες και πωλητές και ασφαλώς και τους servicers.
Στο πλαίσιο αυτό και ειδικά για τα ακίνητα των τραπεζών και των servicers, φαίνεται πως έχει αρχίσει να ωριμάζει η σκέψη της παροχής διευκολύνσεων, προκειμένου να επιταχυνθεί η διάθεσή τους στην αγορά, που σήμερα απαιτεί τουλάχιστον 2-3 χρόνια, λόγω των γραφειοκρατικών διαδικασιών. Ένας ακόμα παράγοντας είναι ασφαλώς και η ανάγκη να απασχοληθεί μια “στρατιά” μηχανικών και συμβολαιογράφων, ώστε να επιλυθούν οι πολεοδομικές εκκρεμότητες των ακινήτων αυτών. Οι servicers έχουν ζητήσει να τους δοθεί η δυνατότητα να μην ασχολούνται με την τακτοποίηση των ζητημάτων αυτών, μεταφέροντας στον αγοραστή τη σχετική υποχρέωση, έναντι χαμηλότερου τιμήματος πώλησης.
Κάτι αντίστοιχο, αλλά για το σύνολο των κλειστών ακινήτων, όχι μόνο εκείνων των servicers, έχει κατατεθεί και από φορείς της αγοράς, όπως ο κ. Ηλίας Παπαγεωργιάδης, σύμβουλος επενδύσεων και ακινήτων. Σύμφωνα με τον κ. Παπαγεωργιάδη, για να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών, προτείνεται “να μεταφέρουμε την υποχρέωση πολεοδομικής τακτοποίησης του προς πώληση ακινήτου από τον πωλητή στον αγοραστή και να του δώσουμε χρονικό περιθώριο 3 ετών για να λύσει όλα τα θέματα, εξαιρώντας την μειοψηφία των περιπτώσεων, όπου τα πολεοδομικά προβλήματα δεν λύνονται”. Επίσης, ο ίδιος σημειώνει ότι ο αγοραστής θα μπορεί να επιβαρύνεται με φόρο 5.000 ευρώ κατά την αγορά, ποσό που θα επιστρέφεται όταν τακτοποιηθούν οι πολεοδομικές εκκρεμότητες και το ακίνητο είναι πλέον “καθαρό”. “Αντί να βάζουμε το κράτος, τα funds, τις τράπεζες, ή τους πολλούς ιδιοκτήτες ενός ακινήτων να ασχοληθούν με την επίλυση των πολεοδομικών του θεμάτων, να μεταφέρουμε προαιρετικά την σχετική υποχρέωση στον αγοραστή, που θα έχει μόνο ένα ακίνητο να ξεκαθαρίσει και κάθε συμφέρον για να το κάνει γρήγορα”.
Αυτό που φαίνεται να προκρίνει η κυβέρνηση με βάση σχετικό σχέδιο που θα συζητηθεί στο προσεχές Υπ. Συμβούλιο, προβλέπει τη μετάθεση της ολοκλήρωσης των ενεργειών τεχνικής νομιμοποίησης στον αγοραστή, κατόπιν της αγοράς του ακινήτου, με την υποστήριξη του διαχειριστή (servicer) και εντός προκαθορισμένης προθεσμίας (π.χ. 12 μήνες από την αγορά του ακινήτου). Αυτό μπορεί να συνδυαστεί με ένα επιπλέον κίνητρο: τη μείωση της τιμής κτήσης μέσω συγκεκριμένου ποσοστού έκπτωσης, ως ανταμοιβή για την ολοκλήρωση αυτών των ενεργειών μετά την αγορά. Παράλληλα, προτείνεται η δημιουργία μιας νέας υπηρεσίας τύπου one stop shop, η οποία θα επιλύει γρήγορα και με συνοπτικές διαδικασίες τεχνικά και πολεοδομικά προβλήματα των ακινήτων. Επιπλέον, θα διευκολύνει την ταχεία μετάβαση κάθε ακινήτου, από τον πλειστηριασμό και τη συμβολαιογραφική πράξη μέχρι την τελική υπογραφή του συμβολαίου. Με τον τρόπο αυτό γνωστά προβλήματα που καθυστερούν εδώ και χρόνια τις μεταβιβάσεις και τις ρυθμίσεις ακινήτων θα επιλύονται σύντομα.
Στο σημείο αυτό ασφαλώς τίθεται ένα ηθικό ζήτημα, καθώς εφόσον προχωρήσουν τα παραπάνω, γεννούν μια προφανή αδικία έναντι των ιδιωτών που ταλαιπωρούνται μήνες έως ότου μπορέσουν να καταστήσουν το ακίνητό τους μεταβιβάσιμο (συχνότατα χωρίς να έχουν πραγματοποιήσει οι ίδιοι τις αυθαιρεσίες), αλλά και των υπολοίπων μεγαλοιδιοκτητών, αρχής γενομένης από το ίδιο το Δημόσιο, το οποίο έχει στην κατοχή του πολλαπλάσιο αριθμό ακινήτων από αποποιήσεις κληρονομιών, χωρίς να αναλαμβάνει πρωτοβουλίες για τη διάθεσή τους στην αγορά.