του Νίκου Ρουσάνογλου
Σε χρυσωρυχείο εξελίσσεται η αγορά των ανακαινίσεων, καθώς το όφελος για έναν ιδιοκτήτη ή επενδυτή έχει αυξηθεί κατακόρυφα τα τελευταία χρόνια. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η συντριπτική πλειονότητα των αγοραπωλησιών κατοικίας αφορά πλέον μεταχειρισμένα ακίνητα, συνήθως μεγάλης ηλικίας, λόγω του ότι η οικοδομική δραστηριότητα δεν έχει ακόμα ανακάμψει σημαντικά, ενώ και το κόστος απόκτησης ενός νεόδμητου διαμερίσματος είναι πλέον αρκετά υψηλό, ξεκινώντας από τις 3.500 ευρώ/τ.μ. και φτάνοντας ακόμα και πάνω από 6.000 ευρώ/τ.μ. για τα βόρεια προάστια και τα 10.000 ευρώ/τ.μ. για τα νότια προάστια, όπου επικεντρώνονται οι περισσότεροι κατασκευαστές κατοικίας.
Αυτό έχει στρέψει το αγοραστικό ενδιαφέρον στις μεταχειρισμένες κατοικίες, όπου και πάλι το μεγαλύτερο μέρος των προσφερόμενων προς πώληση ακινήτων αφορά σπίτια ηλικίας άνω των 25 ετών, με δεδομένο άλλωστε ότι κατά τη διάρκεια της περιόδου 2009-2019 κατασκευάστηκαν πολύ λίγα ακίνητα. Έτσι, αν αναβαθμίσει κανείς το προς πώληση σπίτι του, είναι δεδομένο ότι θα μπορέσει και να το πουλήσει σε υψηλότερη τιμή. Ωστόσο, ενώ στο παρελθόν μια πλήρης ανακαίνιση μεταφραζόταν σε μια υπεραξία της τάξεως του 20%-25%, ίσως και λίγο παραπάνω, σήμερα το όφελος αυτό μπορεί να είναι πολλαπλάσιο, ανάλογα με την περιοχή και τη ζήτηση που υπάρχει, αλλά και τη σύνθεση των ακινήτων αυτής (αν δηλαδή υπάρχει μεγάλη συγκέντρωση παλαιών και μη ανακαινισμένων διαμερισμάτων).
Σε πρόσφατη ανάλυσή της η εταιρεία Protio, η οποία διαθέτει μια πλατφόρμα επενδύσεων σε κατοικίες και εστιάζει σε υπηρεσίες αναβάθμισης ακινήτων για λογαριασμό των επενδυτών ή των ιδιοκτητών, σημειώνει ότι κατά μέσο όρο από μια ανακαίνιση μπορεί κανείς να εξασφαλίσει περίπου 45% υψηλότερη τιμή πώλησης, 35% υψηλότερη τιμή ενοικίασης και 40% λιγότερο χρόνο έως ότου βρεθεί αγοραστής. Με βάση τα στοιχεία της Protio, το 65% των διαμερισμάτων που διατίθενται σήμερα προς ενοικίαση δεν έχουν ανακαινιστεί ποτέ. Επίσης, σημειώνεται ότι το 89% του συνόλου των ακινήτων της χώρας είναι ηλικίας μεγαλύτερης των 25 ετών, καθώς από το 2000 και μετά έχει κατασκευαστεί μόλις το 11% του συνολικού οικιστικού αποθέματος της χώρας, απόρροια και της οικονομικής κρίσης που μεσολάβησε.
Σε πρόσφατη ανάλυσή της η Εθνική Τράπεζα υπολόγισε ότι κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης περίπου 250.000 κατοικίες υποβαθμίστηκαν σε τέτοιο βαθμό, λόγω της απουσίας κεφαλαίων για τη συντήρηση και τις επισκευές τους, ώστε πλέον είναι μη κατοικήσιμες και έχουν εξέλθει από την αγορά. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τα ακίνητα που ανακαινίζονται σήμερα να πολλαπλασιάζουν την αξία τους, καθώς είναι λιγοστά σε σχέση με το σύνολο του αποθέματος, ενώ ταυτόχρονα γλιτώνουν τους νέους ιδιοκτήτες από πολυδάπανες επισκευές και φυσικά χρόνο, αλλά και ψυχολογική φθορά από την ενασχόληση με μια ανακαίνιση.
Ωστόσο, η Protio έχει εντοπίσει και μια σειρά περιοχών, όπου το όφελος από μια ανακαίνιση είναι ακόμα υψηλότερο, φτάνοντας το 58% κατά μέσο όρο, με αποκορύφωμα την περιοχή του Μοσχάτου, που αγγίζει το 116%. Ακολουθεί η περιοχή του Ψυρρή, όπου η ζήτηση είναι πολύ μεγάλη λόγω και του έντονου τουριστικού της χαρακτήρα και της προοπτικής επενδυτικής αξιοποίησης των ακινήτων μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης. Έτσι, μια ανακαίνιση μπορεί να αυξήσει την τιμή πώλησης κατά 95,5%, ενώ στην περιοχή της Ομόνοιας και της κοντινής Πλατείας Κουμουνδούρου το όφελος αγγίζει το 61,5%, επίσης λόγω των προοπτικών τουριστικής αξιοποίησης και της κακής κατάστασης των περισσότερων ακινήτων της ευρύτερης περιοχής.
Σύμφωνα με την Protio, “οι αγοραστές στρέφονται ολοένα και περισσότερο σε ακίνητα με νέα χαρακτηριστικά, αναζητώντας ανακαινισμένες κατοικίες που συνδυάζουν την υψηλή ενεργειακή απόδοση με σύγχρονο σχεδιασμό και την αισθητική ανανέωση, για λόγους βιωσιμότητας και λειτουργικότητας, σε διαφορετικές περιοχές. Επιβεβαιώνοντας τη σημασία των ανακαινίσεων σε διαχρονικά πιο προσιτές περιοχές, το Μεταξουργείο ξεχωρίζει στις επιλογές και η αξία των κατοικιών της περιοχές που έχουν ανακαινιστεί αυξάνεται κατά 47%. Σημαντική προσθήκη στον χάρτη η περιοχή της Πειραϊκής, όπου η αξία των ακινήτων βελτιώνεται κατά 46,4% μετά την ανακαίνιση. Τα ακίνητα που βρίσκονται στο Νέο Αιγάλεω αποκτούν υψηλότερη αξία κατά 44,8% και η περιοχή αποτελεί πλέον μία από τις δημοφιλείς επιλογές για ανακαίνιση”.
Στα Εξάρχεια το όφελος διαμορφώνεται σε 52%, στον Ευαγγελισμό σε 48,4% και στο Μεταξουργείο σε 47%. Αντίστοιχα, στον Παράδεισο Αμαρουσίου η αύξηση της αξίας από μια ανακαίνιση αγγίζει το 44,6% και στην Πλατεία Αττικής το 40%, ενώ στην Κυψέλη το κέρδος αγγίζει το 39%. Πιο μικρή είναι η ανατίμηση που επιτυγχάνεται στην Κηφισιά, με 31,6%.
Όπως σημειώνουν οι ειδικοί της αγοράς ακινήτων, το κόστος μιας ανακαίνισης εξαρτάται από πολλούς παράγοντες, όπως η κατάσταση του ακινήτου, η έκταση των εργασιών, οι επιλογές υλικών και το επίπεδο της ποιότητας που επιθυμεί κάποιος. Συνηθίζεται όταν το ακίνητο οδεύει προς πώληση να επιλέγονται καλύτερα υλικά, έναντι της ενοικίασης, ενώ αν πρόκειται για μερική ανακαίνιση, η σύσταση είναι αυτή να περιλαμβάνει οπωσδήποτε το μπάνιο και την κουζίνα, που είναι οι δύο χώροι που προσφέρουν τη μεγαλύτερη αύξηση στην αξία του ακινήτου.
Μια μερική ανακαίνιση ξεκινά από 10.000 – 15.000 ευρώ, για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ., ενώ όταν πρόκειται για μια ολική ανακαίνιση που θα περιλαμβάνει και ενεργειακή αναβάθμιση με νέα κουφώματα, το κόστος εύκολα προσεγγίζει τις 70.000 – 80.000 ευρώ. Άλλωστε τα τελευταία δύο-τρία χρόνια καταγράφονται μεγάλες αυξήσεις τόσο ως προς το κόστος των υλικών κατασκευής όσο και των εργατικών.
Από τις αρχές του 2025 θα τρέξει μια σειρά νέων προγραμμάτων χρηματοδότησης και επιδότησης τέτοιων παρεμβάσεων, που αφορούν τόσο χαμηλά εισοδήματα, όσο και ανθρώπους υψηλότερης οικονομικής δυνατότητας. Για παράδειγμα, το πρόγραμμα “Αναβαθμίζω το σπίτι μου”, ύψους 400 εκατ. ευρώ, δίνει τη δυνατότητα λήψης άτοκου δανείου έως 25.000 ευρώ και διάρκειας από 3 έως 7 έτη, χωρίς εισοδηματικά ή ηλικιακά κριτήρια, ενώ χρηματοδοτούνται τόσο κύριες όσο και δευτερεύουσες κατοικίες. Οι εργασίες που μπορεί να ενταχθούν είναι η θερμομόνωση, η πράσινη στέγη, η αντικατάσταση κουφωμάτων, ηλιακός θερμοσίφωνας, τα συστήματα θέρμανσης-ψύξης, η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών σταθμών, μικρών ανεμογεννητριών και άλλων ανανεώσιμων πηγών ενέργειας, όπως και οι εργασίες.
Ύψους 434 εκατ. ευρώ θα είναι και ο νέος κύκλος του “Εξοικονομώ”, που όμως δίνει προτεραιότητα σε νοικοκυριά από τη Βόρεια Ελλάδα (λόγω καιρικών συνθηκών), όπως και πρόσθετα κίνητρα για τη στήριξη οικογενειών με μέλος/μέλη ΑμεΑ, πληγέντες Θεσσαλίας, σεισμόπληκτους Αρκαλοχωρίου, οικογένειες με τέσσερα εξαρτώμενα τέκνα και ευάλωτα νοικοκυριά, τόσο με τη μορφή αυξημένου ποσοστού επιχορηγήσεων όσο και ειδικού προϋπολογισμού. Αναλόγως της κατηγορίας όπου εμπίπτει ο δικαιούχος, το ποσοστό της οικονομικής ενίσχυσης ξεκινάει από 50%, ενώ σε κάποιες περιπτώσεις καλύπτεται ακόμη και το 100% του κόστους επένδυσης. Διευκρινίζεται πως το πρόγραμμα αφορά κτίρια που χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία (μονοκατοικίες και μεμονωμένα διαμερίσματα) και των οποίων οι ιδιοκτήτες πληρούν συγκεκριμένα εισοδηματικά κριτήρια. Ο ανώτατος επιλέξιμος προϋπολογισμός των παρεμβάσεων ενεργειακής αναβάθμισης με ΦΠΑ ανά αίτηση ωφελούμενου δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 35.000 ευρώ.