Του Νίκου Ρουσάνογλου
Σε μια περίοδο κατά την οποία, ειδικά στην Αττική, ο ρυθμός αύξησης των τιμών πώλησης κατοικιών, είχε αρχίσει να επιβραδύνεται, η απόφαση της κυβέρνησης να συνεχίσει την πολιτική επιδότησης επιτοκίου για αγορά κατοικίας μέσω του τρίτου διαδοχικού κύκλου του προγράμματος “Σπίτι Μου”, προβλέπεται ότι θα αντιστρέψει για ακόμα μια φορά την τάση που είχε αρχίσει να διαμορφώνεται, ωθώντας εκ νέου τις τιμές προς τα πάνω και μάλιστα ήδη από τις επόμενες ημέρες.
Μεσιτικές πηγές εκτιμούν ότι ήδη ξεκινούν οι αναπροσαρμογές, ειδικά στα επιλέξιμα ακίνητα, που θα είναι και πάλι ηλικίας από 20 ετών και πάνω (με έτος αποπεράτωσης το αργότερο μέχρι το τέλος του 2007), αποκλείοντας δηλαδή νεότερες κατασκευές. Σε πρώτη φάση, οι τιμές εκτιμάται ότι θα αυξηθούν κατά 5-10%, χωρίς να αποκλείονται και νέες αυξήσεις, ώστε να “ταιριάξουν” καλύτερα στις νέες υψηλότερες αξίες που προκύπτουν από το πρόγραμμα.
Σύμφωνα με τα όσα έγιναν γνωστά χθες, στο πλαίσιο της σχετικής παρουσίασης του επιτελείου του Υπ. Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, η μέγιστη αξία δανείου αυξάνεται στις 230.000 ευρώ από τις 190.000 ευρώ και η μέγιστη αξία κατοικίας στις 300.000 από τις 250.000 ευρώ. Όπως επισημαίνουν φορείς της αγοράς ακινήτων, το φαινόμενο αυτό των άμεσων ανατιμήσεων των κατοικιών που πωλούνται σήμερα, ακριβώς λόγω της γνώσης ότι το νέο “Σπίτι Μου 3” θα αρχίσει να “τρέχει” από την 1η Ιανουαρίου του 2027, είχε επαναληφθεί και κατά το αντίστοιχο “Σπίτι Μου 2”, ακυρώνοντας στην πράξη το όφελος των δικαιούχων. Παρότι δηλαδή η μηνιαία δόση του στεγαστικού δανείου είναι πράγματι χαμηλότερη σε σχέση με το ενοίκιο, ή με ένα αντίστοιχο δάνειο χωρίς την επιδότηση, εντούτοις, η αύξηση της αξίας του αγοραζόμενου ακινήτου που μεσολαβεί λόγω της πρόσθετης και απότομης ζήτησης που δημιουργείται στην αγορά, αντισταθμίζει εξ ολοκλήρου το κέρδος αυτό, που τελικά το καρπώνονται οι ιδιοκτήτες-πωλητές και μάλιστα εφάπαξ και άμεσα.
Με βάση τους επιμέρους όρους του νέου προγράμματος, παρατηρούνται αλλαγές προς τα πάνω στα όρια για τους δικαιούχους, τόσο ηλικιακά, όσο και εισοδηματικά, όσο και και στην αξία των κατοικιών. Συγκεκριμένα, οι δικαιούχοι μπορούν πλέον να είναι έως 55 ετών (από 50 ετών προηγουμένως), ενώ από πλευράς εισοδημάτων, τα όρια επίσης αυξάνονται σε:
• 25.000 ευρώ για άγαμο, διαζευγμένο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης που έχει λυθεί ή ακυρωθεί, χωρίς παιδιά.
• 35.000 ευρώ για έγγαμους ή μέρη συμφώνου συμβίωσης, με προσαύξηση 7.000 ευρώ για κάθε παιδί.
• 39.000 ευρώ για μονογονεϊκές οικογένειες, με προσαύξηση 7.000 ευρώ για κάθε επιπλέον παιδί πέραν του πρώτου.
Έτσι, για ένα ζευγάρι με ένα παιδί το ανώτατο όριο φτάνει τις 42.000 ευρώ, με δύο παιδιά τις 49.000 ευρώ και με τρία παιδιά τις 56.000 ευρώ. Για μονογονεϊκή οικογένεια με δύο παιδιά διαμορφώνεται στις 46.000 ευρώ και με τρία παιδιά στις 53.000 ευρώ.
Σύμφωνα με την ΤτΕ, το φετινό πρώτο τρίμηνο, η μέση αύξηση των τιμών σε πανελλαδικό επίπεδο, είχε περιοριστεί σε 5,7%, έναντι αύξησης 8,3% στο αμέσως προηγούμενο τρίμηνο (Δ’ τρίμηνο 2025) κι ενώ για το σύνολο του προηγούμενου έτους, η άνοδος διαμορφώθηκε σε 8,1% (και 9,1% το 2024). Αντίστοιχα, στην Αττική, το πρώτο τρίμηνο του 2026, καταγράφεται η ηπιότερη αύξηση συγκριτικά με την υπόλοιπη χώρα, με 5,2%, έναντι ανόδου 6,5% το τέταρτο τρίμηνο οτυ 2025 και συνολική άνοδο 6,5% το 2025. Στη Θεσσαλονίκη, ο φετινός ρυθμός αύξησης έχει επίσης περιοριστεί σε 6,4%, έναντι συνολικής ανόδου κατά 9,7% το 2025, ενώ στις άλλες μεγάλες πόλεις, οι τιμές των κατοικιών “τρέχουν” φέτος με ετήσιο ρυθμό 5,4%, έναντι αύξησης κατά 10,2% συνολικά το 2025.
Σύμφωνα με τον κ. Ηλία Παπαγεωργιάδη, επενδυτή και αναλυτή της αγοράς ακινήτων, “το προηγούμενο πρόγραμμα Το Σπίτι μου 2 προκάλεσε μεγάλη ζημιά στην αγορά, ώθησε τεχνητά πιο ψηλά τόσο τις τιμές πώλησης, όσο και αυτές της ενοικίασης των κατοικιών. Ωφελήθηκαν μεν 14.114 συμπολίτες, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, όμως εκατοντάδες χιλιάδες άλλοι θα πληρώσουν φουσκωμένες τιμές λόγω στρέβλωσης. Το γεγονός ότι αυτή η εξέλιξη παρατηρείται σε μια περίοδο κατά την οποία, συνολικά, η αγορά κατοικίας έχει αρχίσει να καταγράφει τα πρώτα σημάδια επιβράδυνσης του ρυθμού ανόδου των τιμών, είναι ενδεικτικό της επίδρασης που έχει το πρόγραμμα “Σπίτι Μου” στις αξίες, ειδικά στις περιοχές με υψηλότερο απόθεμα παλιών και μη ανακαινισμένων κατοικιών”.
Έντονες αντιδράσεις και για τον φόρο μεταβίβασης στο 15%
Εν τω μεταξύ, συνεχίζονται οι αντιδράσεις για τον πενταπλασιασμό του φόρου μεταβίβασης, αν και όπως φάνηκε χθες, είναι πιθανό τελικά να υπάρξουν “παράθυρα” για την αποφυγή του. Όπως διευκρίνισαν χθες τα κυβερνητικά στελέχη, ο φόρος θα ξεκινήσει να ισχύει από την 1η Ιουλίου, “για να μην αιφνιδιάσουμε την αγορά”, όπως τόνισε χαρακτηριστικά ο κ. Παπαθανάσης και να δοθεί ο απαιτούμενος χρόνος για ολοκληρωθούν συναλλαγές που είχαν τεθεί σε τροχιά υλοποίησης.
Ωστόσο, όπως επισημάνθηκε, θα αφορά αποκλειστικά φυσικά πρόσωπα και όχι και νομικά πρόσωπα, ενώ δεν θα αφορά ομογενείς, ή μακρά διαμένοντες στη χώρα, ανθρώπους δηλαδή που μένουν για τουλάχιστον έξι μήνες κάθε χρόνο στην Ελλάδα. Επίσης, φόρο 15% θα πληρώνουν μόνο όσοι αγοράζουν κατοικίες και όχι άλλες κατηγορίες ακινήτων. Ακόμα και αυτοί όμως, θα μπορούν, με βάση τα μέχρι σήμερα δεδομένα, να αποφύγουν τον υψηλό αυτό φόρο, αν προχωρήσουν σε σύσταση εταιρείες εντός Ε.Ε. (φυσικά και την Ελλάδα) και να προβούν στην απόκτηση της κατοικίας μέσω αυτής.
Με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), το 2025, οι αγορές ακινήτων από ξένους διαμορφώθηκαν σε 2,05 δις ευρώ και ειδικά από επενδυτές εκτός Ε.Ε. ανήλθαν σε 1,2 δις ευρώ, μειωμένες κατά 30,6% από το 2024, όταν είχαν ανέλθει σε 1,75 δις ευρώ. Μάλιστα, από το ποσό αυτό, μόνο τα 800 εκατ. ευρώ αφορούσαν σε κατοικίες, όταν το σύνολο των συναλλαγών στην αγορά ακινήτων ξεπέρασε τα 23 δις ευρώ. Ειδικότερα, πτώση κατά 27% σημειώθηκε από την αγορά της Τουρκίας με 214 εκατ. ευρώ, από 293 εκατ. ευρώ το 2024. Αντίστοιχα, μείωση κατά 31,7% καταγράφουν και οι επενδύσεις στην αγορά ακινήτων από το Ισραήλ, όπως επίσης και από τις ΗΠΑ με 32,8%. Κατά 31% υποχώρησαν και οι ροές κεφαλαίων από τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, που περιορίστηκαν σε 67 εκατ. ευρώ το 2025, ενώ κατά 10% μειώθηκαν και οι επενδύσεις στην αγορά ακινήτων από τους Βρετανούς αγοραστές (63 εκατ. ευρώ). Αντίστοιχα, 202 εκατ. ευρώ από χώρες που συνδέονται με την κινεζική αγορά (Κίνα, Χονγκ Κονγκ και Σιγκαπούρη), έναντι 458 εκατ. ευρώ το 2024, μια πτώση κατά 55,8%.
Σύμφωνα με τον κ. Σάββα Σαββαΐδη, πρόεδρο και διευθύνοντα σύμβουλο της Greece Sotheby’s International Realty, “το μέτρο αποτελεί βίαιη παρέμβαση στους κανόνες της αγοράς και θα φέρει το αντίθετο από το προσδοκώμενο, ακριβώς διότι το εξαιρετικά περιορισμένο απόθεμα κατοικιών θα περιορισθεί ακόμη περισσότερο από την τεχνητή συρρίκνωση της ζήτησης. Στην Αθηναϊκή Ριβιέρα και στα νησιά τα έργα χρηματοδοτούνται από προπωλήσεις, και οι αγοραστές των προπωλήσεων προέρχονται κατά πλειοψηφία από τρίτες χώρες. Ένας φόρος που συρρικνώνει αυτή τη ζήτηση συμπιέζει τα περιθώρια των κατασκευαστών, ενώ το κόστος τους μένει ίδιο. Ο κατασκευαστής παγώνει το επόμενο έργο. Λιγότερα έργα σε δύο χρόνια σημαίνει λιγότερη προσφορά και υψηλότερες τιμές για όλους. Το πλήγμα θα πέσει πρώτα στην εξοχική κατοικία και ευρύτερα στην αγορά πολυτελούς κατοικίας, δηλαδή ακριβώς στο τμήμα που δημιουργεί θέσεις εργασίας στα νησιά και φέρνει συνάλλαγμα στη χώρα”.
Όπως εξηγεί ο κ. Σαββαΐδης, “η αγορά πολυτελούς κατοικίας στην Ελλάδα, που στηρίζεται από αλλοδαπούς αγοραστές, κυρίως Αμερικανούς, Βρετανούς και Ελβετούς, είναι μικρή σε απόλυτα μεγέθη, ακριβώς λόγω του περιορισμένου αποθέματος. Η εμπορευσιμότητα είναι χαμηλή ακριβώς επειδή η αγορά είναι μικρή: λίγοι αγοραστές, εποχικότητα, μοναδικά ακίνητα. Αφαιρώντας από μια τόσο λεπτή αγορά τη μεγαλύτερη δεξαμενή αγοραστών της, το 15% θα μειώσει τις συναλλαγές και τη ρευστότητα. Οι τιμές σε τέτοιες αγορές μένουν ψηλά και τα ακίνητα απλώς μένουν απούλητα.Το ίδιο μέτρο αποθαρρύνει και τις μικτές αναπτύξεις, τον συνδυασμό ξενοδοχείου, επώνυμων κατοικιών και υποδομών που αποτελεί το πιο εξωστρεφές προϊόν της ελληνικής κτηματαγοράς. Πλήττει τις υφιστάμενες, από το Ελληνικό έως την Costa Navarino, όπου το κατοικιακό σκέλος χρηματοδοτεί τις υποδομές και προϋποθέτει διεθνή αγοραστή, και ακυρώνει τον σχεδιασμό όσων βρίσκονται στα σκαριά από την Κρήτη έως την Πελοπόννησο. Στην ουσία υπονομεύει όσα πέτυχαν το ελληνικό επιχειρείν και η ίδια η κυβέρνηση τα τελευταία επτά χρόνια”.
Επίσης, όπως σημειώνει ο κ. Σαββαΐδης, “πλήττεται και η ανταγωνιστικότητα της χώρας απέναντι στην Ιταλία και την Ισπανία, χώρες με μεγάλες αγορές real estate, πάνω από 600.000 αγοραπωλησίες κατοικιών τον χρόνο η καθεμία, με υψηλή εμπορευσιμότητα και δεσπόζουσα θέση στη διεθνή αγορά. Και οι δύο φορολογούν κάθε αγοραστή με τον ίδιο συντελεστή, ανεξαρτήτως διαβατηρίου· η Ισπανία δοκίμασε τη διάκριση στα λόγια και την εγκατέλειψε. Ο διεθνής αγοραστής συγκρίνει τις τρεις χώρες στο ίδιο τραπέζι. Σε επίπεδα τιμών άνω του ενός εκατομμυρίου ευρώ το μέτρο έχει μηδενική σχέση με κοινωνική πολιτική: ο Έλληνας που αναζητά κατοικία έχει άλλον προϋπολογισμό, άλλη γεωγραφία και άλλον ανταγωνιστή”.
Με τη σειρά του ο κ. Γιώργος Πετράς, διευθύνων σύμβουλος της Engel & Völkers Ελλάδος, επισημαίνει ότι “ένα διαμέρισμα αξίας 350.000 ευρώ σε μια κατοικημένη περιοχή της Αθήνας και μια πολυτελής κατοικία αξίας 2,5 εκατ. ευρώ στην Αθηναϊκή Ριβιέρα ή σε ένα νησί δεν απευθύνονται στο ίδιο αγοραστικό κοινό και δεν έχουν την ίδια επίδραση στη στεγαστική αγορά. Στην κατηγορία των ακινήτων υψηλής αξίας, ο πενταπλασιασμός του φόρου μεταβίβασης ενδέχεται να μειώσει τις συναλλαγές, τη ρευστότητα και τις προπωλήσεις που στηρίζουν νέες αναπτύξεις, χωρίς να είναι βέβαιο ότι θα αυξήσει τη διαθεσιμότητα προσιτών κατοικιών για την ελληνική οικογένεια”.
