Του Νίκου Ρουσάνογλου
Μονόδρομος είναι η αύξηση της προσφοράς προσιτών κατοικιών, προκειμένου να αμβλυνθεί η τεράστια έλλειψη που παρατηρείται στην αγορά, ιδίως στο σκέλος της ενοικίασης. Αυτό είναι ένα συμπέρασμα που δεν αρνείται κανείς, ανεξάρτητα από το “στρατόπεδο” στο οποίο ανήκει, δηλαδή αν είναι ιδιοκτήτης, ή ενοικιαστής. Εκεί, όμως, που παρατηρούνται μεγάλες αποκλίσεις και διαφορές, είναι ο τρόπος με τον οποίο θα επιτευχθεί το επιθυμητό αποτέλεσμα, που δεν είναι μόνο να αυξηθεί σημαντικά η προσφορά, αλλά και τα ακίνητα που θα “πέσουν” στην αγορά να είναι σε προσιτό επίπεδο ενοικίων.
Για παράδειγμα, μία “επωδός” της πλευράς των ενοικιαστών, είναι η καθολική απαγόρευση της δραστηριότητας της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Με βάση τα τελευταία στοιχεία, στην Αττική, όπου εντοπίζονται και οι σημαντικότερες ελλείψεις ακινήτων, συγκριτικά με τη ζήτηση, λειτουργούν περίπου 35.000 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης. Εξ αυτών, περίπου 15.000 βρίσκονται στο κέντρο της Αθήνας.
Παρότι, λοιπόν, έχει επιβληθεί απαγόρευση δημιουργίας νέων καταλυμάτων, τουλάχιστον για το τρέχον έτος, το μέτρο αυτό δεν θεωρείται ότι θα ευνοήσει την αύξηση της προσφοράς. Από την άλλη πλευρά, η επιβολή μιας πλήρους απαγόρευσης, ακόμα και στα υφιστάμενα καταλύματα, είναι πιθανότατα αντισυνταγματική, καθώς περιορίζει την ελευθερία αξιοποίησης της περιουσίας των πολιτών. Επιπλέον, θα αποστερούσε από το δημόσιο ταμείο, περίπου 800 εκατ. ευρώ φορολογικών εσόδων ετησίως κι αυτά υπολογίζοντας μόνο τον φόρο που εισπράττεται από τις υπηρεσίες διαμονής, χωρίς δηλαδή και τα υπόλοιπα έσοδα από τον επιπλέον τουρισμό, τις συνοδευτικές υπηρεσίες, που συνδέονται με τη δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης και γεννούν προστιθέμενη αξία για την οικονομία.
Παράλληλα, όμως -και αυτό ίσως είναι το κρισιμότερο στοιχείο, όπως σημειώνει ο κ. Ηλίας Παπαγεωργιάδης, επικεφαλής του ομίλου MORE κι επενδυτής και σύμβουλος στην αγορά ακινήτων, “αν απαγορευθεί η βραχυχρόνια μίσθωση, θα είναι λίγα τα ακίνητα που θα επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση με χαμηλές τιμές, που είναι και το βασικό ζητούμενο. Πολλοί ιδιοκτήτες θα επιλέξουν να τα κρατήσουν κλειστά, από φόβο μην τους καταστρέψει την επένδυση κάποιος ενοικιαστής, ενώ άλλοι θα τα βάλουν στην αγορά με μεγάλη τιμή, ανάλογη της επένδυσης που έχουν κάνει. Στην πράξη, λίγοι θα επιλέξουν να βγάλουν “φθηνά” για μακροχρόνια ενοικίαση ένα ακίνητο στο οποίο επένδυσαν σοβαρά ποσά”.
Ένας ακόμα λόγος είναι ασφαλώς ότι μεγάλο ποσοστό των καταλυμάτων αφορά μικρής επιφάνειας διαμερίσματα, στούντιο και γκαρσονιέρες και σπανιότερα δυάρια, ενώ ακόμα μικρότερο είναι το ποσοστό των καταλυμάτων, που μπορούν να στεγάσουν οικογένειες, ειδικά στο κέντρο της Αθήνας, που είναι και το βασικό ζητούμενο. Επίσης, όσοι πιστεύουν ότι τα καταλύματα ευθύνονται για τα υψηλά ενοίκια, αρκεί να δουν την εικόνα των τιμών ενοικίασης σε περιοχές της Αττικής, που απουσιάζει πλήρως η βραχυχρόνια μίσθωση, όπως τα δυτικά και τα βόρεια προάστια. Εκεί, τα καταλύματα είναι ελάχιστα, παρόλα αυτά παρατηρούνται αυξήσεις αντίστοιχες, ή και ακόμα υψηλότερες σε σχέση με τις περιοχές “άνθησης” της βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως το κέντρο και τα νότια προάστια.
Μια ακόμα δημοφιλής πρόταση είναι η επιβολή πλαφόν στα ενοίκια, δηλαδή ενός ανώτατου ύψους, το οποίο δεν θα μπορεί κανείς ιδιοκτήτης να υπερβαίνει. Σύμφωνα με τον κ. Παπαγεωργιάδη, ένα τέτοιο μέτρο “θα κάνει τους ιδιοκτήτες να αποσύρουν μαζικά τα ακίνητά τους από την αγορά ή θα δημιουργήσει μία τεράστια μαύρη αγορά. Αν π.χ. ένα διαμέρισμα πρέπει να ενοικιαστεί με 400 ευρώ τον μήνα και το θέλουν… 50 ενδιαφερόμενοι, πιστεύει κανείς ότι δεν θα δώσει κάποιος “μαύρα” για να το πάρει; Το δοκίμασαν στο Βερολίνο και αποσύρθηκαν μαζικά τα ακίνητα από την αγορά”.
Επιπλέον, όπως παρατηρήθηκε και σε άλλες αντίστοιχες απόπειρες στο παρελθόν (π.χ. ενοικιοστάσιο), το μέτρο αυτό έχει ως αποτέλεσμα, όλα τα διαθέσιμα ακίνητα, φθηνά ή ακριβότερα, να διατίθενται στο ανώτατο επιτρεπόμενο ύψος ενοικίου, δημιουργώντας νέες στρεβλώσεις και οδηγώντας και πάλι σε υψηλές τιμές, ακόμα και για θεωρητικά προσιτά ακίνητα. Σύμφωνα με τον Δρ. Βύρωνα Κοτζαμάνη, Διευθυντή Ερευνών στο Ινστιτούτο Δημογραφικών Ερευνών και Μελετών (ΙΔΕΜ), η επιβολή ανώτατων τιμών στα ενοίκια είναι προβληματική ως λύση, ακριβώς λόγω της πολυιδιοκτησίας, που κυριαρχεί στην ελληνική αγορά.
Μία ακόμα πρόταση, που έχει αρχίσει να κερδίζει έδαφος σε κάποιες πόλεις και χώρες του εξωτερικού, αφορά την επιβολή φόρου στα κλειστά σπίτια (πέραν του ΕΝΦΙΑ). Σύμφωνα με τον κ. Παπαγεωργιάδη, “αν συμβεί στην πράξη κάτι τέτοιο (που είναι παράνομο και αντισυνταγματικό, μιας και παρεμβαίνει στο δικαίωμα της ιδιοκτησίας και το δικαίωμα κάποιου να αξιοποίησει με όποιο νόμιμο τρόπο θέλει την περιουσία του), τότε θα δούμε άπειρα εικονικά συμβόλαια ενοικίασης με 20 ευρώ τον μήνα σε συγγενείς και φίλους. Πάντως, στην αγορά δεν θα μπουν, μέσω εκβιασμού, όσο και αν ελπίζουν κάποιοι”.
Προς το παρόν πάντως, η κυβέρνηση θεσμοθέτησε πρόσφατα την επιβολή διπλάσιου ΕΝΦΙΑ, στα ακίνητα των εταιρειών διαχείρισης χρέους (servicers) και των τραπεζών, με την ελπίδα, ότι αυτό θα λειτουργήσει ως πρόσθετο κίνητρο, για να επιταχύνουν τις διαδικασίες αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας τους και ειδικά των χιλιάδων ακινήτων, που έχουν συσσωρεύσει. Άλλωστε, υπολογίζεται ότι είναι ελάχιστα εξ αυτών, που έχουν προχωρήσει τη διαδικασία της τακτοποίησης των νομικών και τεχνικών ζητημάτων τους, ώστε να είναι μεταβιβάσιμα.
Εν τω μεταξύ και το μέτρο της παροχής φοροαπαλλαγής, σε όσους επιστρέψουν το κλειστό τους ακίνητο στην αγορά και προβούν σε σύναψη μακροχρόνιας μίσθωσης τριών ετών, κρίνεται ως ανεφάρμοστο. Όπως τονίζει και η ΠΟΜΙΔΑ, μέσω του προέδρου της, κ. Στρ. Παραδιά, “αντι να νομοθετηθεί σαν κοινωνικό μέτρο, νομοθετήθηκε ως οικονομικό μέτρο, διότι απαιτεί την τριετή μίσθωση, αφήνοντας όλες τις ευάλωτες κατηγορίες ενοικιαστών εκτός, όπως π.χ. δημοσίους υπαλλήλους, αναπληρωτές καθηγητές, εργαζομένων στα σώματα ασφαλείας κι εποχιακούς εργαζόμενους στον τουρισμό.
Το χειρότερο όμως είναι αν για οποιονδήποτε λόγο, ο μισθωτής αποχωρήσει από το ακίνητο εντός της τριετίας (ακόμα και από την πρώτη εβδομάδα), π.χ. γιατί χώρισε, ή γιατί μετατέθηκε, ή γιατί βρήκε κάτι καλύτερο/φθηνότερο, ή αγόρασε δικό του σπίτι, ή αντιμετώπισε κάποιο θέμα υγείας, που είναι κάτι συνηθισμένο, ο ιδιοκτήτης χάνει την φοροαπαλλαγή. Αντί δηλαδή αυτή να συνοδεύει το ακίνητο, συνδέεται απευθείας με τον μισθωτή. Αυτό λειτουργεί ως αντικίνητρο στην αξιοποίηση του μέτρου από ανθρώπους που ούτως ή άλλως έχουν επιλέξει να κρατούν κλειστά τα ακίνητά τους.