Του Νίκου Ρουσάνογλου
Μόλις 1 στους 3 ιδιοκτήτες ακινήτων (36%) έχει προχωρήσει σε αύξηση ενοικίου κατά τη διάρκεια της τελευταίας τριετίας, ενώ 6 στους 10 έχουν κρατήσεις τις τιμές σταθερές (62%), δείγμα της σύνεσης που έχει επικρατήσει μεταξύ της πλειονότητας των εκμισθωτών κατά τη διαδικασία της ανανέωσης των μισθωτηρίων συμβολαίων τους και του κλίματος συνεννόησης που υπάρχει με την πλειονότητα των μισθωτών τους. Σε αυτό φαίνεται πως συμβάλλει και το μεγαλύτερο ποσοστό συμμόρφωσης των ενοικιαστών σε ό,τι αφορά την έγκαιρη καταβολή των ενοικίων, συγκριτικά με την περίοδο της οικονομικής κρίσης.
Αυτά είναι ορισμένα από τα σημαντικότερα συμπεράσματα που προκύπτουν από την έρευνα που πραγματοποίησε η Kapa Research για λογαριασμό της ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων), η οποία παρουσιάστηκε στο ετήσιο συνέδριο της τελευταίας, που πραγματοποιήθηκε πριν από μερικές ημέρες. Η έρευνα έγινε σε δείγμα 1.070 ατόμων από όλη τη χώρα και διεξήχθη στις 17-21 Ιανουαρίου. Από τους ιδιοκτήτες που αύξησαν τις τιμές των ενοικίων, το 86% έχει προβεί σε αναθεώρηση έως 20%, ενώ το 12% έχει προβεί σε αυξήσεις ενοικίων που κυμαίνονται από 20% έως 50%.
Εν τω μεταξύ, ακόμα και έτσι, καθυστέρηση στην πληρωμή ενοικίων καταγράφεται στο 21% των ενοικιαστών διαμερισμάτων. Πρόκειται για ένα ποσοστό που παραμένει υψηλό, αλλά… ωχριά μπροστά σε αυτό που συνέβαινε στο απόγειο της οικονομικής κρίσης. Σύμφωνα με τα ιστορικά στοιχεία της Κapa Research, το 2014, ένας στους δύο ενοικιαστές (51%) καθυστερούσε να πληρώσει το ενοίκιό του, παρότι μάλιστα οι τιμές τότε είχαν καταγράψει κατακόρυφη μείωση.
Πάντως, σύμφωνα με τα στοιχεία της τελευταίας ετήσιας έκθεσης της ΓΣΕΕ, η Ελλάδα είναι η χώρα με το υψηλότερο κόστος στέγασης στην Ε.Ε. Σύμφωνα με τη Εurostat, πληρώνουμε κατά μέσο όρο το 35,2% του διαθέσιμου εισοδήματός μας για έξοδα στέγασης, όταν ο μέσος όρος στην Ε.Ε. είναι 19,7%. Στο σύνολο της χώρας, το 28,5% των νοικοκυριών δαπανά πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για την κάλυψη δαπανών στέγης. Ωστόσο, όταν πρόκειται για ενοικιαστές, το ποσοστό αυτό εκτινάσσεται στο 80%, δηλαδή οκτώ στους δέκα, κάτι που εξηγεί και το μέγεθος της κρίσης, δεδομένου ότι ο αριθμός των ενοικιαστών συνεχώς αυξάνεται.
Παράλληλα, λαμβάνοντας ως έτος βάσης το 2008, το κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα στην Ελλάδα βρίσκεται στο 81,6% (2023), έναντι 111,1% στην υπόλοιπη Ε.Ε. Στην πράξη, δηλαδή, προκύπτει ότι τα ελληνικά νοικοκυριά έχουν “φτωχύνει” κατά σχεδόν 20% σε σχέση με πριν την οικονομική κρίση, ενώ την ίδια περίοδο στην Ευρώπη τα εισοδήματα καταγράφουν αύξηση άνω του 11%. Με βάση τα στοιχεία της ΓΣΕΕ, το 2023, το ύψος του μέσου ετήσιου προσαρμοσμένου μισθού πλήρους απασχόλησης στην Ελλάδα ήταν 17.013 ευρώ, επίδοση που αποτελεί την τρίτη χαμηλότερη μεταξύ των 26 κρατών-μελών της Ε.Ε., ενώ η χώρα μας είναι και η μόνη όπου καταγράφεται μείωση του συγκεκριμένου μεγέθους σε σχέση με το 2009.
Τα στοιχεία αυτά καταδεικνύουν τη μεγάλη δυσκολία των ενοικιαστών, ιδίως όσων μένουν στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα, να ανταποκριθούν στο κόστος ενοικίασης, πιθανότατα περιορίζοντας άλλες δαπάνες. Αυτό το στοιχείο είναι που τελικά “φρενάρει” και τις προσδοκίες που ενδεχομένως τρέφουν ορισμένοι ιδιοκτήτες για ακόμα μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών. Ακόμα κι αν τελικά εξασφαλίσουν υψηλότερο ενοίκιο, αυξάνεται σημαντικά η πιθανότητα ο μισθωτής να μην είναι σε θέση να ανταποκριθεί στις απαιτήσεις έπειτα από μερικούς μήνες.
Σύμφωνα με την έρευνα της Κapa Research, το 46% των ιδιοκτητών θεωρεί ότι το κίνητρο που θα βοηθούσε στην ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών είναι η μόνιμη μείωση της φορολογίας των ενοικίων. Ακολουθούν η επιδότηση των εξόδων ανακαίνισης, η αφαίρεση από το φορολογητέο εισόδημα των εξόδων ανακαίνισης παλαιών κατοικιών και ο προσυμβατικός έλεγχος της φερεγγυότητας των ενοικιαστών.
Είναι επίσης χαρακτηριστικό ότι σχεδόν ένας στους τρεις ιδιοκτήτες (32%) εκτιμά ότι δεν είναι συμφέρον να διαθέτει κανείς σήμερα ακίνητα για να τα νοικιάζει. Στον αντίποδα, το ποσοστό εκείνων που εκτιμούν ότι είναι συμφέρον έχει αυξηθεί σε 59%, από 12% το 2014 (οπότε η οικονομική κρίση είχε εκμηδενίσει αξίες και αποδόσεις). Πάντως, το 12% των ιδιοκτητών κατέχουν σήμερα κενή κατοικία. Στο 7% των περιπτώσεων η κατοικία είναι κενή για περισσότερα από 5 χρόνια. Στο ερώτημα για ποιο λόγο η κατοικία είναι κενή, το 54% απαντά ότι χρειάζεται ανακαίνιση, το κόστος της οποίας στις περισσότερες περιπτώσεις (61%) εκτιμάται από 5.000 έως 20.000 ευρώ. Το 12% αναφέρει ότι δεν συμφέρει η μίσθωση λόγω φορολογίας και το 10% ότι δεν εμπιστεύονται τους ενδιαφερόμενους ενοικιαστές. Μόνο το 1% αναφέρει ως αιτία τη μελλοντική τουριστική αξιοποίηση.
Όσον αφορά τις τιμές, σύμφωνα με την ανάλυση του Spitogatos.gr για το τέταρτο τρίμηνο του 2024, τη μεγαλύτερη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων καταγράφει το Μοσχάτο με 28,5%, ενώ ακολουθούν περιοχές όπως ο Μαραθώνας με αύξηση 28,2%, η Δραπετσώνα με 23,2% και ο Ταύρος με αύξηση κατά 22,1%. Στο κέντρο της Αθήνας απαιτούνται πλέον περί τα 1.000 ευρώ για τη μίσθωση 100-110 τ.μ. στο κέντρο ή περίπου 700-800 ευρώ για ένα σπίτι 80 τ.μ.
Πάντως, σε πανελλαδικό επίπεδο, οι μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης παρουσίασαν αύξηση 5,8% σε σύγκριση με το τέταρτο τρίμηνο του 2023, ενώ κινήθηκαν περίπου στα ίδια επίπεδα σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο του 2024. Με βάση και τον δείκτη τιμών καταναλωτή για τον μήνα Δεκέμβριο του 2024, που επιμελείται η ΕΛΣΤΑΤ, επίσης καταγράφηκε ετήσια αύξηση (πανελλαδικά) των τιμών των ενοικίων κατά 8,5%, αλλά και κατά 1,1% συγκριτικά με τον Νοέμβριο.
Στην ομιλία του στο πλαίσιο του συνεδρίου, ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, κ. Στρ. Παραδιάς, τόνισε ότι “σήμερα εμφανίζεται και στη χώρα μας το πρόβλημα της έλλειψης κατοικιών για εκμίσθωσή τους ως κύρια κατοικία. Όσοι μιλούν δημόσια γι’ αυτό δυστυχώς παραγνωρίζουν το ότι, ενώ η ζήτηση συνεχώς αυξάνεται, η προσφορά κατοικιών διαρκώς περιορίζεται λόγω των υψηλών φορολογικών συντελεστών που καθιστούν ασύμφορη την εκμίσθωσή τους, λόγω του συνεχώς αυξανόμενου κόστους των εργασιών συντήρησης, ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης των παλαιών κατοικιών. Oύτε αναφέρονται στην ανάγκη ύπαρξης συστήματος αξιολόγησης της φερεγγυότητας των υποψήφιων ενοικιαστών, ώστε να πάψουν οι ιδιοκτήτες να πέφτουν θύματα παραβατικών ατόμων, εμφανιζομένων ως δήθεν “ενοικιαστών” που εγκαθίστανται στις κατοικίες με το εξαρχής σχέδιο να μην πληρώσουν απολύτως τίποτε. Ούτε προτείνονται ρεαλιστικές λύσεις, αλλά μόνον ενοικιοστασιακές δεσμεύσεις, “πλαφόν” κ.λπ., που θα περιορίσουν ακόμη περισσότερο την προσφορά, και θα διογκώσουν περαιτέρω το υπαρκτό αυτό πρόβλημα”.