Του Νίκου Ρουσάνογλου
Μικραίνουν σταδιακά οι επιφάνειες των διαμερισμάτων που αναζητούν οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές και μισθωτές, καθώς τα πιο μικρά ακίνητα είναι πιο προσιτά. Ταυτόχρονα, η τάση αυτή απορρέει και από την αλλαγή της σύνθεσης των νοικοκυριών και συνεπώς και της ζήτησης. Σύμφωνα με σχετική ανάλυση του δικτύου μεσιτικών γραφείων REMAX για τις προτιμήσεις των αγοραστών το 2025, προκύπτει ότι “πρωταθλητές” στις αγοραπωλησίες κατοικιών πανελλαδικά αναδείχθηκαν τα διαμερίσματα επιφάνειας 51 έως 75 τ.μ., με ποσοστό 26,4% του συνόλου, ενώ ακολούθησαν με μερίδιο 25,9% τα ακίνητα εμβαδού από 76 έως 100 εκατ. ευρώ. Επιπλέον, κατοικίες έως 50 τ.μ. επέλεξε το 19,2% του συνόλου των αγοραστών. Επομένως, το 45,6% των αγοραστών προτίμησε διαμερίσματα έως 75 τ.μ.
Όπως αναφέρει η ανάλυση του δικτύου των 91 μεσιτικών γραφείων, “το υψηλό αυτό ποσοστό οφείλεται κυρίως στο γεγονός ότι για τα λεγόμενα “μικρά” ακίνητα υπάρχει αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον, αλλά και ζήτηση για πιο “ευέλικτες” σε μέγεθος κατοικίες τόσο στα αστικά κέντρα όσο και σε τουριστικές περιοχές. Στην τελευταία θέση από πλευράς αγοραστικού ενδιαφέροντος βρέθηκαν τα ακίνητα άνω των 151 τ.μ., σε ποσοστό 7,7%, επιβεβαιώνοντας την τάση περιορισμένης συμμετοχής της συγκεκριμένης κατηγορίας κατοικιών στο σύνολο των αγοραπωλησιών.
Ειδικά σε ό,τι αφορά την Αττική, τα διαμερίσματα επιφάνειας από 51 έως 75 τ.μ. βρέθηκαν, επίσης, στην πρώτη θέση των προτιμήσεων των αγοραστών σε ποσοστό 29%. Ακολούθησαν τα ακίνητα εμβαδού από 76 έως 100 τ.μ. σε ποσοστό 26,3%, ενώ οι κατοικίες από 101 έως 150 τ.μ. επιλέχθηκαν σε ποσοστό 20,7% επί του συνόλου. Από την άλλη, τα ακίνητα έως 50 τ.μ. συγκέντρωσαν το 16,8% των προτιμήσεων, ενώ εκείνα άνω των 151 τ.μ. περιορίστηκαν στο 7,2%.
Τα στοιχεία δείχνουν ότι στην Αττική οι αγοραπωλησίες αφορούσαν κυρίως κατοικίες μεσαίας επιφάνειας που μπορούν να καλύψουν τις ανάγκες ενός σύγχρονου νοικοκυριού χωρίς ιδιαίτερα υψηλό κόστος αγοράς και συντήρησης – κατοικίες που συνδυάζουν λειτουργικότητα και πιο ισορροπημένο κόστος απόκτησης. Παράλληλα, το χαμηλότερο ποσοστό αγοράς κατοικιών έως 50 τ.μ. σε σχέση με την υπόλοιπη χώρα καταδεικνύει ότι οι αγοραστές στην Αττική στρέφονται σε μεγαλύτερης επιφάνειας κατοικίες. Ενδέχεται όμως αυτό να οφείλεται και στην έλλειψη κατοικιών μικρότερων επιφανειών, καθώς αυτά περιορίζονται σε συγκεκριμένες περιοχές του λεκανοπεδίου, ειδικά στο κέντρο και τα δυτικά προάστια, όπου έχουν γίνει πολλές συναλλαγές τα τελευταία χρόνια, ειδικά μέσω των διαδοχικών κύκλων των προγραμμάτων “Σπίτι Μου”.
Από την άλλη πλευρά, η αύξηση της ζήτησης για μικρότερα ακίνητα δεν εξηγείται μόνο για λόγους οικονομικούς, αλλά έχει τις ρίζες της και στις δημογραφικές εξελίξεις. Όπως ανέφερε σε πρόσφατη μελέτη του το Κέντρο Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΙΜ), “πέρα από τους επιμέρους οικονομικούς και χρηματοδοτικούς παράγοντες, η ζήτηση κατοικίας επηρεάζεται και από μια λιγότερο προφανή αλλά διαρθρωτική εξέλιξη: τη μεταβολή του αριθμού και της σύνθεσης των νοικοκυριών. Αν και ο πληθυσμός της χώρας μειώθηκε κατά περίπου 5% μεταξύ 2009 και 2025 (από 11,1 σε 10,4 εκατομμύρια), ο αριθμός των νοικοκυριών αυξήθηκε την ίδια περίοδο κατά περίπου 8% (από 4,2 σε 4,5 εκατομμύρια)”.
Σύμφωνα με το ΚΕΦΙΜ, “η απόκλιση αυτή οφείλεται στη διαχρονική μείωση του μέσου μεγέθους νοικοκυριού, ως αποτέλεσμα των διαζυγίων, της αύξησης των μονοπρόσωπων νοικοκυριών, της γήρανσης του πληθυσμού, της υποχώρησης των γεννήσεων και των μεταβολών στα πρότυπα συμβίωσης. Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat (EU-SILC), τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά αυξήθηκαν από 19,7% του συνόλου το 2003 σε 32,4% το 2024, ενώ το ποσοστό των νοικοκυριών με εξαρτώμενα παιδιά μειώθηκε αισθητά”.
Επομένως, η Ελλάδα συγκλίνει πλέον με τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, απομακρυνόμενη από το παραδοσιακό πρότυπο συγκατοίκησης πολλών γενεών. Με βάση τους αναλυτές, η εξέλιξη αυτή έχει άμεσες επιπτώσεις στη ζήτηση κατοικίας: κάθε νοικοκυριό, ανεξαρτήτως μεγέθους, απαιτεί μια αυτόνομη κατοικία. Η δημιουργία πάνω από 300.000 νέων νοικοκυριών μεταξύ 2010 και 2025, σε μια περίοδο κατά την οποία η οικοδομική δραστηριότητα βρισκόταν σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, ενίσχυσε περαιτέρω τις πιέσεις στην αγορά. Καθώς ένα σημαντικό μέρος αυτής της αύξησης αφορά μονοπρόσωπα νοικοκυριά, η πίεση εστιάζεται δυσανάλογα σε μικρότερα διαμερίσματα, δηλαδή σε εκείνη ακριβώς την κατηγορία ακινήτων στην οποία η ανισορροπία προσφοράς-ζήτησης είναι πιο έντονη. Κατά συνέπεια, η ζήτηση κατοικίας δεν μπορεί να ερμηνευθεί αποκλειστικά με βάση τη δημογραφική εξέλιξη του πληθυσμού.
Σε παρόμοια συμπεράσματα καταλήγει στην ετήσια έκθεσή της και η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ), όπου τονίζεται ότι “ο υψηλός βαθμός αστικοποίησης της χώρας και οι δημογραφικές μεταβολές που καταγράφηκαν τη δεκαετία 2011-2021 εξηγούν ένα μέρος της αυξημένης ζήτησης για κατοικία, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Παρά το γεγονός ότι ο πληθυσμός της χώρας μειώνεται τόσο συνολικά (3,1%) όσο και τοπικά στις περισσότερες περιφέρειες, ο αριθμός των μονοπρόσωπων νοικοκυριών αυξάνεται σε όλες τις περιοχές. Ειδικά στην Αττική, όπου ο καταγεγραμμένος πληθυσμός μειώθηκε οριακά κατά 0,4%, ο αριθμός των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 8,4%, ή κατά 127.300 σε απόλυτο αριθμό, κυρίως εξαιτίας της αύξησης των μονοπρόσωπων νοικοκυριών κατά 36,9%. Η συγκεκριμένη εξέλιξη συμβαδίζει με την οικιστική πίεση στην πρωτεύουσα και υποδεικνύει ταυτόχρονα μια μεταβολή στα χαρακτηριστικά της ζήτησης, η οποία μετατοπίζεται προς χώρους κατοικίας, εντός του αστικού ιστού, ενδεχομένως μικρότερης επιφάνειας σε σχέση με το παρελθόν”, επισημαίνεται χαρακτηριστικά.
Αντίστοιχα, στην πρόσφατη έκθεσή του για την Ελλάδα το ΔΝΤ σημειώνει ότι η αγορά ακινήτων δεν έχει προλάβει να προσαρμοστεί ακόμα στις δημογραφικές μεταβολές. Παρά το οξύ δημογραφικό πρόβλημα της Ελλάδας, ο αριθμός των νοικοκυριών δεν μειώνεται. Οι νέοι προσπαθούν να φύγουν νωρίτερα από το σπίτι των γονιών τους, χωρίς όμως να έχουν άμεσες βλέψεις για συγκατοίκηση, γάμο ή τη δημιουργία οικογένειας, ενώ παράλληλα η άνοδος των διαζυγίων σπάει τον πληθυσμό σε περισσότερα νοικοκυριά, τροφοδοτώντας την ανάγκη για στέγη. Ως αποτέλεσμα, το ενδιαφέρον μεταβάλλεται σε ποιοτικές, μικρές κατοικίες στα αστικά κέντρα, οι οποίες παραμένουν δυσεύρετες.
Η ζήτηση για μικρότερα ακίνητα ενισχύει τις τιμές τους
Εν τω μεταξύ, η υψηλή ζήτηση για κατοικίες μικρότερης επιφάνειας δίνει ώθηση και στις τιμές τους. Σύμφωνα με στοιχεία σχετικής έρευνας της ReDataset του ομίλου Resolute-CEPAL, τα μικρότερα ακίνητα καταγράφουν μεγαλύτερη άνοδο της τιμής πώλησης σε σχέση με τα μεγαλύτερης επιφάνειας, ενώ και η μέση τιμή ανά τ.μ. είναι υψηλότερη. Κατά το 2025 στο κέντρο της Αθήνας τα διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου (25-40 τ.μ.) κατέγραψαν αύξηση της τιμής πώλησης κατά 4,2%, έναντι 3% των διαμερισμάτων δύο υπνοδωματίων και 2,7% των ακόμα μεγαλύτερων κατοικιών, ενώ η συνολική αύξηση διαμορφώθηκε σε 3,4%. Η μέση τιμή πώλησης διαμορφώθηκε σε 1.876 ευρώ/τ.μ. για τα μικρότερα ακίνητα, έναντι 1.810 ευρώ/τ.μ., που ήταν η μέση τιμή στο σύνολο του κέντρου.
Όπως εξηγούν οι αναλυτές, η επιτάχυνση του ρυθμού ανόδου των τιμών για τα μικρότερα ακίνητα αποδίδεται στην αυξημένη ζήτηση, λόγω των οικονομικών δυσκολιών όλο και περισσότερων ενδιαφερόμενων και της αύξησης των μονομελών νοικοκυριών. Τα πιο μικρά σπίτια είναι και πιο προσιτά, με αποτέλεσμα να προτιμώνται από όλο και περισσότερους, δείγμα και των νέων οικονομικών δεδομένων που έχουν αρχίσει να δημιουργούνται.
Διαγωνισμός για το Ξενία Κοζάνης
Ένα ακόμη ιστορικό Ξενία αποκτά νέα αναπτυξιακή προοπτική, μετά την προκήρυξη από την Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ) ανοικτού ηλεκτρονικού πλειοδοτικού διαγωνισμού (e-auction) για τη μακροχρόνια εκμίσθωση του ακινήτου Ξενία Κοζάνης, μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας e-publicrealestate.gr. Το Ξενία Κοζάνης βρίσκεται σε προνομιακή θέση, στην περιοχή “Σκρίκα”, στον λόφο της Μεταμορφώσεως του Σωτήρος, προσφέροντας πανοραμική θέα προς την πόλη και την ευρύτερη περιοχή. Πρόκειται για ένα ακίνητο με ιδιαίτερη ιστορική και αρχιτεκτονική αξία, το οποίο μπορεί να αποτελέσει σημείο αναφοράς για την τουριστική και επιχειρηματική ανάπτυξη της Δυτικής Μακεδονίας. Με την προκήρυξη του διαγωνισμού, η ΕΤΑΔ επιδιώκει την προσέλκυση επενδυτών που θα αναδείξουν το ακίνητο μέσα από ένα σύγχρονο σχέδιο αξιοποίησης, διατηρώντας παράλληλα τον ιδιαίτερο χαρακτήρα και την ιστορική του ταυτότητα. Ως καταληκτική ημερομηνία υποβολής του Φακέλου Δικαιολογητικών έχει οριστεί η Πέμπτη 15 Οκτωβρίου 2026.
Ανακαινίζω: Αλλαγές για τα κλειστά
Στη διεύρυνση των κριτηρίων επιλεξιμότητας για ανακαίνιση και ήπια ενεργειακή αναβάθμιση στις κλειστές κατοικίες, στο πλαίσιο του προγράμματος επιδότησης “Ανακαίνιση Κατοικίας”, προχώρησε η κυβέρνηση μέσω Κοινής Υπουργικής Απόφασης. Στόχος είναι να αυξηθεί όσο το δυνατόν περισσότερο η δεξαμενή των επιλέξιμων κλειστών ακινήτων. Με τη νέα απόφαση, μειώνεται το ελάχιστο απαιτούμενο ποσοστό πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας από πενήντα τοις εκατό (50%) σε ποσοστό ίσο ή μεγαλύτερο του είκοσι τοις εκατό (20%) στις κλειστές κατοικίες, οι οποίες πληρούν τις λοιπές προϋποθέσεις της Δράσης. Επίσης, αυξάνεται κατά εκατό τοις εκατό (100%) το ανώτερο όριο κατανάλωσης (σε 100 kWh) για κλειστές κατοικίες που παραμένουν ουσιαστικά μη χρησιμοποιούμενες, χωρίς οι ιδιοκτήτες τους να έχουν προβεί σε αίτηση διακοπής ή διακοπή ηλεκτροδότησης ως την ημερομηνία έκδοσης της βεβαίωσης επιλεξιμότητας. Σύμφωνα με την εν λόγω τροποποίηση, για τις ανωτέρω κλειστές κατοικίες θα πρέπει να έχει καταγραφεί κατανάλωση μικρότερη των 100 kWh συνολικά για τα έτη 2024 και 2025 (όριο κατανάλωσης, που αντιστοιχεί σε ποσοστό ίσο περίπου του 2% της μέσης κατανάλωσης ηλεκτρικής ενέργειας κατοικιών στην Ελλάδα για τη διετία), βάσει των καταμετρήσεων του ΔΕΔΔΗΕ.
Έκπτωση φόρου για ανακαινίσεις
Στο τραπέζι βρίσκεται η περαιτέρω παράταση κατά ένα έτος της φορολογικής έκπτωσης που παρέχεται τα τελευταία χρόνια για ανακαινίσεις ακινήτων, εφόσον αυτές γίνονται με ηλεκτρονικό τρόπο πληρωμής και τα σχετικά παραστατικά υποβάλλονται στην ΑΑΔΕ. Πρόκειται για μια ρύθμιση, η οποία επιτρέπει στους φορολογούμενους που δαπανούν χρήματα για ανακαίνιση, επισκευή ή ενεργειακή αναβάθμιση ακινήτων να δικαιούνται έκπτωση φόρου, η οποία φτάνει συνολικά μέχρι και τα 16.000 ευρώ. Η έκπτωση δεν χορηγείται εφάπαξ, αλλά κατανέμεται σε βάθος πενταετίας, με το ετήσιο όφελος να μπορεί να φτάσει μέχρι και τα 3.200 ευρώ. Για παράδειγμα, ένας φορολογούμενος που θα πραγματοποιήσει εργασίες συνολικού ύψους 15.000 ευρώ το 2026 μπορεί να εξασφαλίσει φορολογικό όφελος 3.000 ευρώ ετησίως για μία πενταετία, με την ελάφρυνση να περνά σταδιακά στα εκκαθαριστικά των επόμενων φορολογικών ετών. Το οικονομικό επιτελείο εξετάζει το κατά πόσο αυτό το όφελος θα επεκταθεί και για το φορολογικό έτος του 2027. Άλλωστε, το δημοσιονομικό κόστος είναι μόλις 5 εκατ. ευρώ, αν και μέχρι σήμερα λίγοι φορολογούμενοι έχουν αξιοποιήσει το μέτρο αυτό, κυρίως επειδή για να εξασφαλιστεί η έκπτωση φόρου απαιτεί την πραγματοποίηση των δαπανών αποκλειστικά με νόμιμα παραστατικά.
Αυξημένη πληρότητα στη βραχυχρόνια
Με άνοδο της πληρότητας κατά 7,1% τη φετινή θερινή περίοδο, αλλά και επιμήκυνση του χρονικού παραθύρου κρατήσεων, που οδηγεί και σε προσαρμογές των τιμών, κινείται η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Αυτά είναι τα βασικότερα συμπεράσματα που προκύπτουν από την έρευνα που εκπόνησε η εταιρεία Beyond, για λογαριασμό του Συνδέσμου Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης (STAMA Greece). Ειδικότερα, η μέση πληρότητα πανελλαδικά διαμορφώθηκε σε 41%, από 38,2% που ήταν το περσινό καλοκαίρι. Αντίστοιχα, παρατηρείται ήπια αποκλιμάκωση της μέσης ημερήσιας τιμής κατά 4,5%, καθώς αυτή διαμορφώνεται σε 104 ευρώ, από 109 ευρώ που ήταν το καλοκαίρι του 2025. Παράλληλα, η διάρκεια διαμονής σταθεροποιείται φέτος στις 3,6 νύχτες, μειωμένη ελαφρώς κατά 4,1% από πέρσι. Η έκθεση της Beyond αναδεικνύει μια αγορά “δύο ταχυτήτων”, με τους premium νησιωτικούς προορισμούς και τα μεγάλα αστικά κέντρα να ηγούνται της ανάπτυξης, ενώ ορισμένες περιοχές παρουσιάζουν τάσεις εξομάλυνσης. Σε κάποιες περιοχές, όπως η Θεσσαλονίκη και η Ρόδος, παρατηρείται έντονη μεταβλητότητα και απώλεια εσόδων λόγω της χρήσης σταθερών τιμών καθ’ όλη την εβδομάδα. Η Beyond συστήνει την υιοθέτηση εργαλείων δυναμικής τιμολόγησης για τη βελτιστοποίηση των εσόδων (RevPAN) μεταξύ καθημερινών και Σαββατοκύριακων.
* Αναδημοσίευση από την εφημερίδα “Κεφάλαιο”
