Του Νίκου Ρουσάνογλου
Μπορεί τα τελευταία χρόνια, το δημογραφικό ζήτημα να έχει αρχίσει να αποκτά πρωταγωνιστικό ρόλο και στην χάραξη πολιτικής, λόγω της σταθερά μειούμενης τάσης του πληθυσμού, ωστόσο αντί να λειτουργεί ως ένα “αντίβαρο” στην στεγαστική κρίση, εντούτοις η εξέλιξη αυτή εντείνει την ανάγκη στέγης. Το παράδοξο αυτό φαινόμενο ερμηνεύεται από την πολύ μεγάλη αύξηση των μονοπρόσωπων νοικοκυριών, δείχνοντας ότι η στεγαστική κρίση δεν μπορεί να αντιμετωπιστεί μόνο ως πρόβλημα περιορισμένης προσφοράς, καθώς οι πιέσεις δεν είναι ομοιόμορφες.
Σε ανάλυση της Blupeak Estate Analytics, επισημαίνεται ότι “οι κατοικίες που κατασκευάζονται σήμερα θα παραμείνουν στο στεγαστικό απόθεμα για πολλές δεκαετίες, ενώ τα στεγαστικά δάνεια που χορηγούνται τώρα θα συνεχίσουν σε αρκετές περιπτώσεις να αποπληρώνονται κοντά στο 2050. Αυτό καθιστά τις σημερινές αποφάσεις για νέες αναπτύξεις άμεσα συνδεδεμένες με τη μελλοντική δημογραφική εικόνα της χώρας. Σύμφωνα με το βασικό σενάριο της Eurostat, έως το 2050 προβλέπεται μείωση πληθυσμού σε 836 από τις 1.165 περιφέρειες επιπέδου NUTS 3 της Ευρωπαϊκής Ένωσης, ποσοστό 71,8%. Στην Ελλάδα, η μείωση προβλέπεται σε πάνω από 80% των αντίστοιχων υποπεριφερειακών ενοτήτων, οι οποίες αντιστοιχούν κατά κανόνα σε περιοχές εκτός των δύο μεγάλων αστικών κέντρων”.
Εν τω μεταξύ, τα στοιχεία της απογραφής του 2021 αναδεικνύουν μια φαινομενικά αντιφατική τάση. Μεταξύ 2011 και 2021 ο μόνιμος πληθυσμός της Ελλάδας μειώθηκε κατά 3,1%, ενώ την ίδια περίοδο τα ιδιωτικά νοικοκυριά αυξήθηκαν κατά 4,8%. Ακόμη εντονότερη ήταν η μεταβολή στα μονοπρόσωπα νοικοκυριά, τα οποία αυξήθηκαν κατά 32%, την ώρα που τα νοικοκυριά πέντε ή περισσότερων ατόμων μειώθηκαν κατά 14,8%. Μονογονεϊκές οικογένειες, εργένηδες και διαζευγμένοι αποτελούν τους βασικούς εκφραστές της ζήτησης αυτής για κατοικίες μικρότερων επιφανειών σε σχέση με το παρελθόν, κάτι που σημαίνει ότι τόσο το υφιστάμενο απόθεμα κατοικιών, όσο και οι νέες κατασκευές θα πρέπει να προσαρμοστούν στα νέα αυτά δεδομένα και να διαμορφώσουν ανάλογα και το μίγμα της προσφοράς νέων κατοικιών. Ακόμα και οι νέες οικογένειες, διαθέτουν όλο και περισσότερο ένα αντί για δύο παιδιά, κάτι που διαφοροποιεί αντίστοιχα τις ανάγκες σε χώρους, ενώ ένας πρόσθετος παράγοντας που ενισχύει την ζήτηση για μικρότερα σπίτια, είναι ασφαλώς και το κόστος αγοράς, ή ενοικίασης, που είναι πιο προσιτό, σε σχέση με ακίνητα μεγαλύτερων επιφανειών.
Η πρόσφατη πανελλαδική έρευνα της BluPeak Estate Analytics με την Ierax Analytics κατέγραψε την έντονη πίεση στις νεότερες ηλικίες. Το 62% των ερωτηθέντων ηλικίας 25 έως 35 ετών αξιολόγησε το κόστος στέγασης από οριακό έως μη βιώσιμο. Παράλληλα, το 71% χαρακτήρισε την αγορά λίγο ή καθόλου διαφανή, ενώ το 56% εκτίμησε ότι ένα ενιαίο Μητρώο Ιδιοκτησίας θα μπορούσε να ενισχύσει τη διαφάνεια. Τα ευρήματα αυτά δείχνουν ότι το ζήτημα δεν εξαντλείται στο ύψος του ενοικίου ή στην τιμή αγοράς. Η έλλειψη ολοκληρωμένης εικόνας για το διαθέσιμο απόθεμα, η περιορισμένη διαφάνεια και η δυσκολία αξιολόγησης της πραγματικής κατάστασης πολλών ακινήτων δυσχεραίνουν τόσο τις ιδιωτικές αποφάσεις όσο και τον σχεδιασμό δημόσιας πολιτικής.
Το μεγάλο απόθεμα των Δήμων
Σύμφωνα με την BluPeak, σημαντικό μέρος της συζήτησης αφορά πλέον τη δημοτική ακίνητη περιουσία. Η επεξεργασία της εταιρείας στο συγκεντρωτικό αρχείο του Κτηματολογίου εντόπισε 389.556 εγγραφές και δικαιώματα που σχετίζονται με ακίνητα των 332 Δήμων της χώρας. Η ύπαρξη ενός ακινήτου, ωστόσο, δεν σημαίνει ότι αυτό είναι άμεσα αξιοποιήσιμο. Αντιθέτως, υπολογίζεται ότι μόλις το 25% των ακινήτων των Δήμων, είναι σε θέση να αξιοποιηθεί άμεσα. Το 40% απαιτεί τεχνική, διοικητική, ή νομική ωρίμανση, ενώ ένα πρόσθετο 35% εμφανίζει σοβαρές εκκρεμότητες, ή περιορισμούς.
Η εικόνα αυτή μεταφέρει το βάρος της συζήτησης από την απλή καταγραφή ακινήτων στην ωρίμανση και την πραγματική αξιοποίησή τους. Το πρόβλημα σε αρκετές περιπτώσεις δεν είναι η απουσία περιουσίας, αλλά η έλλειψη επαρκών δεδομένων και έτοιμων προς χρήση ακινήτων.
Στο πλαίσιο αυτό, σημαντικό ρόλο θα διαδραματίσει η πρόθεση της Πολιτείας να εφαρμόσει στην πράξη το νέο Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης που θεσπίστηκε πριν από μερικούς μήνες. Το άρθρο 546 του νέου αυτού Κώδικα προβλέπει ότι οι Δήμοι οφείλουν να διατηρούν, να προστατεύουν, να διαχειρίζονται και να αξιοποιούν την περιουσία τους με επιμελή και αποδοτικό τρόπο. Έτσι, όλα τα ακίνητα, κινητά και λοιπά περιουσιακά στοιχεία καταγράφονται υποχρεωτικά στα βιβλία τους, ενώ οι Δήμοι υποχρεούνται να καταρτίζουν πρόγραμμα διαχείρισης και αξιοποίησης της περιουσίας τους, κάτι που ισχύει για ελάχιστους δήμους σήμερα.
Παράλληλα, ο νέος Κώδικας εισάγει ως κεντρικό εργαλείο το “Πρόγραμμα Διαχείρισης και Αξιοποίησης Περιουσίας” των Δήμων και Περιφερειών (άρθρο 547). Αυτό περιλαμβάνει την απόκτηση ή μίσθωση ακινήτων, την διαχείριση ειδικών κατηγοριών περιουσίας, εκμισθώσεις και δημοπρασίες κινητών και ακινήτων, όπως επίσης κι εκποιήσεις. Μάλιστα γίνεται ειδική αναφορά σε νέα εργαλεία αξιοποίησης, όπως η κοινωνική αντιπαροχή για δημοτικά ακίνητα, με στόχο την παραγωγή κοινωνικής κατοικίας και την αξιοποίηση ανενεργών περιουσιακών στοιχείων.
Σύμφωνα με την ανάλυση της BluPeak, “η Ελλάδα χρειάζεται νέες κατοικίες, αλλά όχι χωρίς γεωγραφική και δημογραφική στόχευση. Παράλληλα χρειάζεται ανακαινίσεις υφιστάμενων ακινήτων, επανένταξη κενών κατοικιών στην αγορά και πιο συστηματική αξιοποίηση της δημοτικής και δημόσιας περιουσίας. Το επόμενο βήμα είναι η δημιουργία ενός πραγματικού χάρτη στεγαστικών αποφάσεων, στον οποίο θα συνδυάζονται δεδομένα για πληθυσμό, κατοικίες, θέσεις εργασίας, δημοτική περιουσία και υποδομές. Μόνο έτσι μπορούν οι νέες επενδύσεις να κατευθύνονται εκεί όπου υπάρχει πραγματική ανάγκη και προοπτική”.
