Του Νίκου Ρουσάνογλου
Σε σημαντικό “εμπόδιο” για την ανάπτυξη πιο οικονομικών επιλογών στην αγορά κατοικίας έχουν εξελιχθεί οι μεγάλες αυξήσεις που καταγράφονται τα τελευταία χρόνια, τόσο στην αγορά γης, όσο και στο ίδιο το κατασκευαστικό κόστος, από τις τιμές των υλικών, μέχρι τις αμοιβές των εργατοτεχνιτών. Πρόκειται για ένα ζήτημα, που δύσκολα μπορεί να ξεπεραστεί και που έχει ωθήσει τους κατασκευαστές σε λιγότερες και πιο επιλεκτικές κατασκευές, με έμφαση σε ακριβές περιοχές, όπου και το υποψήφιο αγοραστικό κοινό είναι υψηλότερων εισοδημάτων.
Αυτό έχει δημιουργήσει ένα σημαντικό κενό στην αγορά κατοικίας, καθώς τα νεόδμητα ακίνητα είναι απρόσιτα για το ευρύ κοινό, σε αντίθεση με ό,τι συνέβαινε την περίοδο πριν την οικονομική κρίση. Σύμφωνα με το Δείκτη Κόστους Κατασκευής Κατοικιών, που επιμελείται η ΕΛΣΤΑΤ, την πενταετία 2020 – 2025 (Γ’ Τρίμηνο 2020-2025), παρατηρείται αύξηση κατά 27,5% σε πανελλαδικό επίπεδο. Ο δείκτης καταγράφει τόσο την πορεία του κόστους των υλικών, όσο και των αμοιβών στον οικοδομικό κλάδο.
Ειδικότερα, ο δείκτης των υλικών πανελλαδικά έχει αυξηθεί κατά 35,5% την περίοδο αυτή, ενώ των εργατικών κατά 16,5%. Ασφαλώς, στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα, όπου η ζήτηση είναι μεγαλύτερα, τα κόστη έχουν αυξηθεί ακόμα περισσότερο. Είναι λοιπόν εμφανές ότι δύσκολα μπορεί να είναι μια νέα οικοδομή βιώσιμη, καθώς οι αυξήσεις αυτές, εκ των πραγμάτων, μετακυλίονται στην αγορά, που με τη σειρά της δυσκολεύεται να τις “απορροφήσει”, λόγω της μειωμένης αγοραστικής δύναμης των εγχώριων νοικοκυριών.
Σύμφωνα με αναφορές οικοδομικών εταιρειών και χωρίς να λαμβάνεται υπόψη το κόστος γης, μια τυπική μέση κατασκευή ενός συγκροτήματος κατοικιών στην Αττική, απαιτεί πλέον περίπου 1.600 – 1.700 ευρώ/τ.μ. Συχνότερα δε το κόστος ανεβαίνει ακόμα και στα 1.900 – 2.000 ευρώ/τ.μ., αν οι ποιότητες των υλικών και οι προδιαγραφές του κτιρίου είναι υψηλότερες. Αντιθέτως, το 2008, στο απόγειο της αγοράς το αντίστοιχο κόστος δεν ξεπερνούσε τα 1.100 ευρώ/τ.μ. για μια τυπική κατασκευή. Πρόκειται για μια σωρευτική αύξηση κατά 50% – 70%, ανάλογα με την περιοχή και την ποιότητα του εκάστοτε συγκροτήματος, που εξηγεί εν μέρει τις υψηλές τιμές πώλησης νεόδμητων κατοικιών, που διαμορφώνονται ως επί το πλείστον από 3.000 – 3.500 ευρώ/τ.μ. και πάνω στην Αττική, συχνότερα δε ακόμα πιο υψηλά.
Εξίσου μεγάλες όμως είναι και οι αυξήσεις των τιμών των οικοπέδων. Με βάση την ανάλυση των στοιχείων από σχετική έρευνα της Geoaxis, εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών, προκύπτει ότι την περίοδο από το 2020 έως το 2025, η μέση αύξηση σε πέντε αντιπροσωπευτικές περιοχές της Αττικής (Αμπελόκηποι, Μαρούσι. Π. Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργό), ανέρχεται σε 37,1%. Το υψηλότερο ποσοστό ανόδου εντοπίζεται στους Αμπελοκήπους με 40,5%, ενώ ακολουθεί το Μαρούσι με άνοδο κατά 40,4% κι έναντι αύξησης 34% στο Περιστέρι.
Υπολογίζοντας και τις αυξήσεις αυτές, αλλά πλέον και την γενικότερη ανασφάλεια πολεοδομικού δικαίου, που έχει προκληθεί στην αγορά μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ για τα περίφημα “μπόνους” δόμησης του ΝΟΚ, είναι προφανές ότι το επενδυτικό ρίσκο έχει αυξηθεί σημαντικά για τους κατασκευαστές, κάτι που εν μέρει εξηγεί και την μειωμένη οικοδομική δραστηριότητα των τελευταίων ετών. Άλλωστε, ακόμα και πριν τις εξελίξεις αυτές, οι αυξήσεις που παρατηρούνταν στην οικοδομική δραστηριότητα υπολείπονταν σημαντικά του επιπέδου που ήταν πριν την οικονομική κρίση.
