Της Ελένης Μπότα
Δεν υπάρχει δυνατότητα αγοράς αλλά και ενοικίασης κατοικίας από τους Έλληνες, λόγω των χαμηλών μισθών και των υψηλών, στον αντίποδα, τιμών των κατοικιών. Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα το οποίο καταλήγουν όλες οι έρευνες του τελευταίου διαστήματος.
Ενδεικτική είναι η έρευνα της Μetron Analysis για την αγορά των ακινήτων, την οποία έκανε για λογαριασμό του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αττικής και της εταιρείας Update Productions, σύμφωνα με την οποία το 85% θεωρεί ότι για έναν νέο άνθρωπο η αγορά κατοικίας δεν είναι εύκολη. Μόνο 1 στους 10 θεωρεί ότι τα επόμενα χρόνια είναι πιθανό να προχωρήσει στην αγορά σπιτιού, ενώ το 40% των ερωτηθέντων όλων των ηλικιών δηλώνει ότι δεν υπάρχει τέτοια περίπτωση.
Μια δεύτερη μελέτη της Cerved Property Services, σε συνεργασία με το Πανεπιστήμιο Αθηνών και το Πανεπιστήμιο Μακεδονίας, η οποία παρουσιάστηκε στο συνέδριο του 17ου Red Meeting Point, τονίζει ότι το 2008 το μέγεθος της αγοράς οικιστικών ακινήτων άγγιξε τα 22 δισ. ευρώ, με συναλλαγές που εξυπηρετήθηκαν κατά 80% από τραπεζικό δανεισμό και αφορούσαν κατά κύριο λόγο ιδιώτες αγοραστές. Αντιθέτως, το 2023 το ύψος των συναλλαγών για οικιστικά ακίνητα ανήλθε σε κάτι λιγότερο από 9 δισ. ευρώ (εκ των οποίων, όπως προαναφέρθηκε, το 2,1 δισ. ευρώ αφορά ξένες επενδύσεις), καταδεικνύοντας τη δυσκολία απόκτησης ακινήτου από τον μέσο Έλληνα.
Μάλιστα, η έρευνα αναφέρει πως μόνο το 20% της αξίας των συναλλαγών του 2023 εξυπηρετήθηκε με τραπεζικό δανεισμό.
Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Cerved, Δημήτρη Ανδρίτσο, η παραπάνω σύγκριση καταδεικνύει τη δυσκολία απόκτησης κατοικίας πλέον από τον μέσο Έλληνα, παράγοντα που εκτίμησε πως θα δοκιμάσει και τη βιωσιμότητα της εγχώριας κτηματαγοράς.
Παρότι τα ακίνητα στην Ελλάδα παραμένουν φθηνότερα σε σχέση με τις περισσότερες χώρες της Ε.Ε., εντούτοις η καθίζηση του εισοδήματος, η αδυναμία πρόσβασης σε δανεισμό ή ο φόβος εξυπηρέτησης αυτού δημιουργεί μεγάλες δυσκολίες στην απόκτηση στέγης.
Σύμφωνα με την έρευνα, ένας μέσος μισθωτός θα πρέπει να διαθέσει εξολοκλήρου το εισόδημά του για πάνω από 12 χρόνια προκειμένου να αγοράσει ένα δυάρι 60 τ.μ. στην Αθήνα.
Με βάση τα στοιχεία του Δείκτη Ανθεκτικότητας Τιμών (Sustainability Index) της CPS, το επίπεδο τιμών του 2021 είναι το ανώτερο όριο για τα ελληνικά νοικοκυριά. Με βάση τα δεδομένα προ διετίας, ένα παλαιό ακίνητο (20-30 ετών), εμβαδού 60 τ.μ., για ιδιοκατοίκηση απαιτούσε εισοδήματα 8,5 ετών για την απόκτησή του, σε εναρμόνιση με τους ευρωπαϊκούς μέσους όρους.
Επιπλέον, υπάρχει περιορισμένη δυνατότητα πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό για τα ελληνικά νοικοκυριά. Οι τράπεζες “απευθύνονται” στο άνω 25% των ελληνικών νοικοκυριών, με βάση το διαθέσιμο εισόδημα. Όπως αποτύπωσε η έρευνα, το 42% των εγχώριων νοικοκυριών έχει μέσο εισόδημα κάτω από 20.000 ευρώ. Περισσότεροι από τους μισούς Έλληνες (56%) εκτιμούν ότι οι τιμές των ακινήτων θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν στο επόμενο διάστημα, αν και δύο στους τρεις (66%) χαρακτηρίζουν “παράλογη”, “ακατανόητη” και “φούσκα” την άνοδο των τιμών που σημειώθηκε τα προηγούμενα χρόνια.
Αυτό καταγράφει και η τρίτη έρευνα του τελευταίου διαστήματος, το 2ο “Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων – Tι περιμένουν οι Έλληνες”, που πραγματοποίησε σε Αττική και Θεσσαλονίκη το Ερευνητικό Πανεπιστημιακό Ινστιτούτο Πανεπιστημίου Μακεδονίας (ΠΑΜΑΚ) κατ’ εντολή του blog για τις επενδύσεις “iliaspapageorgiadis.com” του Ηλία Παπαγεωργιάδη.
Ενώ γενικά υπάρχει ενδιαφέρον για την αγορά ακινήτων, ταυτόχρονα οι πολίτες διαπιστώνουν πως τυχόν επένδυση μάλλον δεν θα προκύψει μέσω τραπεζικού δανεισμού: Το 69,5% θεωρεί “Δύσκολη / μάλλον δύσκολη” την πρόσβαση στον τραπεζικό δανεισμό, ενώ το 81,5% θεωρεί τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων “Υψηλά / μάλλον υψηλά”.
Σε σχέση με πριν από έξι μήνες, το 72,5% των Ελλήνων δηλώνουν ότι έχουν “Λιγότερα / μάλλον λιγότερα” χρήματα για αγορά ή ενοικίαση ακινήτων. “Συνδυάζοντας τις απαντήσεις για το διαθέσιμο εισόδημα με αυτές που αφορούν τα δάνεια, φαίνεται ότι στην Ελλάδα σχηματίζεται ένα σαφές χάσμα ανάμεσα στο περίπου 1/4 της κοινωνίας που μπορεί και στα 3/4 που δυσκολεύονται να επενδύσουν ή να πληρώσουν μεγαλύτερα ενοίκια”, σχολίασε ο κ. Παπαγεωργιάδης, σημειώνοντας ότι “μαζί με τις προσδοκίες των πολιτών για τις τιμές, αυτοί οι δείκτες θα έχουν ακόμα μεγαλύτερο ενδιαφέρον στο 3ο Βαρόμετρο τον Νοέμβριο, για να καταλάβουμε καλύτερα τις τάσεις του 2025”.
Τέλος, ενδιαφέρον παρουσιάζει η μικρή υποχώρηση της προσδοκίας ανόδου των ενοικίων το επόμενο διάστημα (από το 61,7% του συνόλου πριν από 6 μήνες στο 57% σήμερα, με τους πωλητές ακινήτων που περιμένουν αυξήσεις να υποχωρούν στο 45%, από το 54% του Νοεμβρίου 2023).
Συνεχίζουν να τραβούν την ανηφόρα οι τιμές
Συνεχίζεται και το 2024 η άνοδος στις τιμές των ακινήτων. Το πρώτο τρίμηνο του έτους οι τιμές των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας αυξήθηκαν κατά 10,4%. Σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, τα οποία αντλούνται από τα πιστωτικά ιδρύματα που δραστηριοποιούνται στην Ελλάδα, το 2023 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 13,8% (αναθεωρημένα στοιχεία), έναντι αύξησης 11,9% το 2022.
Πιο αναλυτικά, η αύξηση των τιμών το α’ τρίμηνο του 2024 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2023 ήταν 10,8% για τα νέα διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας έως 5 ετών, και 10,1% για τα παλαιά, δηλ. ηλικίας άνω των 5 ετών. Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία για το 2023, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών για τα νέα διαμερίσματα ήταν 12,7%, έναντι αύξησης 12,5% το 2022, ενώ ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης για τα παλαιά διαμερίσματα ήταν 14,5% το 2023, έναντι αύξησης 11,6% το 2022.
Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή προκύπτει ότι η αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων το α’ τρίμηνο του 2024 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2023 ήταν 9,4% στην Αθήνα, 12,2% στη Θεσσαλονίκη, 10,3% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 12,1% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Για το σύνολο του 2023 η αύξηση των τιμών στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2022 ήταν 13,8%, 16,5%, 15,0% και 11,4% αντίστοιχα (αναθεωρημένα στοιχεία). Τέλος, για το σύνολο των αστικών περιοχών της χώρας, το α’ τρίμηνο του 2024 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 10,8% σε σύγκριση με το α’ τρίμηνο του 2023, ενώ για το 2023 η μέση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε στο 14,1% (αναθεωρημένα στοιχεία).