Μετ’ εμποδίων κινήθηκε η στεγαστική πίστη το 2023 σε περιβάλλουν ακραίας νομισματικής σύσφιξης, πληθωρισμού και ράλι στις τιμές των ακινήτων, με τις προκλήσεις να παραμένουν ισχυρές για τις ελληνικές τράπεζες και το 2024.
Στην Έκθεση Νομισματικής Πολιτικής που δημοσιοποίησε προ ημερών η Τράπεζα της Ελλάδος αναφέρεται υποχώρηση των νέων στεγαστικών δανείων κατά 4,9% το πρώτο δεκάμηνο του έτους (σε ετήσια βάση), καθώς το αυξημένο ενδιαφέρον που καταγράφεται στην αγορά αστικών ακινήτων αφορά κυρίως επενδύσεις και όχι στέγαση.
Σημαντικός παράγοντας που ευθύνεται για τη “βουτιά” στη ζήτηση στεγαστικών είναι, ασφαλώς, η αύξηση των επιτοκίων της ΕΚΤ κατά 450 μονάδες βάσης, στα επίπεδα-ρεκόρ του 4%, μέσα σε ενάμισι έτος. Το τελικό επιτόκιο για τον δανειολήπτη διαμορφώνεται στα επίπεδα του 5% κατά μέσο όρο, με τα επιτόκια πάντως να διαφέρουν αισθητά μεταξύ κυμαινόμενων και σταθερών, καθώς και ανάλογα με τη διάρκεια αποπληρωμής.
Όπως αναφέρει η κεντρική τράπεζα, “η αγορά κατοικιών διατηρεί —παρά τις τρέχουσες αβεβαιότητες— τη δυναμική της και χαρακτηρίζεται από ισχυρή, κυρίως επενδυτική, ζήτηση και χαμηλή προσφορά. Η θετική πορεία του τουρισμού και της βραχυχρόνιας μίσθωσης, τα επιχορηγούμενα στεγαστικά προγράμματα για νέους και το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό για αγορά ακινήτων, συμπεριλαμβανομένου του προγράμματος “Χρυσή Βίζα”, συνεχίζουν να ενισχύουν τη δυναμική της αγοράς”.
Πράγματι, οι επενδύσεις σε κατοικίες ενισχύθηκαν σημαντικά το πρώτο 9μηνο του έτους, κατά 40,2%, έναντι 12,1% την αντίστοιχη περίοδο του 2022, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ. Παράλληλα, σύμφωνα με τα στοιχεία του ΙΟΒΕ, οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών (στοιχεία ΙΟΒΕ) ενισχύονται περαιτέρω το ενδεκάμηνο του 2023, κατά 13,3%. Το ίδιο διάστημα, το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών ενισχύθηκε κατά 6,7%, ωθώντας σε σημαντική άνοδο τις τιμές των κατοικιών.
“Πρέσινγκ” στην αγορά στέγης
Ωστόσο, παρότι το πρώτο οκτάμηνο του 2023 η κατασκευαστική δραστηριότητα για κατοικίες κατέγραψε θετικούς ετήσιους ρυθμούς μεταβολής τόσο ως προς τον αριθμό όσο και ως προς τον όγκο των νέων οικοδομικών αδειών κατοικιών σε επίπεδο χώρας (22,5% και 14,5% αντίστοιχα), η προσφορά κατοικιών στην αγορά αδυνατεί να καλύψει τη ζήτηση.
Το γεγονός αυτό καταδεικνύεται και από τα στοιχεία του προγράμματος “Σπίτι μου”, το οποίο “έτρεξε” τους προηγούμενους μήνες, προσελκύοντας πολλαπλάσια ζήτηση των διαθέσιμων δημόσιων πόρων, καθώς κατατέθηκαν και προεγκρίθηκαν αιτήματα ύψους 2,5 δισ. ευρώ, έναντι 1 δισ. ευρώ που είναι ο αναθεωρημένος (προς τα επάνω) προϋπολογισμός του προγράμματος.
Σε επίπεδο αιτούντων, ικανοποιήθηκαν 9.500 αιτήσεις, έναντι 23.000 που κατατέθηκαν, γεγονός που σημαίνει ότι 13.500 υποψήφιοι δανειολήπτες έμειναν ανικανοποίητοι. Οι δανειολήπτες και τα ζευγάρια (ηλικίας έως 39 ετών) που θα ενταχθούν στο πρόγραμμα θα αγοράσουν πρώτη κατοικία με χαμηλότοκο δάνειο και ποσοστό συμμετοχής με ίδια κεφάλαια ύψους 20%. Ο μέσος όρος αξίας των ακινήτων που έχουν καταχωριστεί στο “Σπίτι μου” διαμορφώνεται, σύμφωνα με τα υφιστάμενα στοιχεία, στα 102.000 ευρώ.
Επιπλέον, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΔΥΠΑ που έχει στη διάθεσή του το “Κ”, από τους επτά υποψήφιους δανειολήπτες που έλαβαν προέγκριση στο πλαίσιο του προγράμματος (σε σύνολο 10 αιτήσεων), μόλις οι δύο είχαν βρει ακίνητο που να εμπίπτει στα κριτήρια του προγράμματος. Σε ό,τι αφορά το χρονοδιάγραμμα υλοποίησης του προγράμματος, από το σύνολο των δημόσιων πόρων, εντός του 2023 αναμένεται να εκταμιευτούν λιγότερα από 200 εκατ. ευρώ, ενώ τα υπόλοιπα 800 εκατ. ευρώ θα κατατεθούν στους λογαριασμούς των δικαιούχων εντός του επόμενου έτους.
Ο στόχος των τραπεζών για το 2024
Αύξηση των εκταμιεύσεων στεγαστικών δανείων κατά 25% είναι ο στόχος που θέτουν οι εγχώριες τράπεζες, όπως αναφέρουν “Κ” αρμόδια στελέχη. Αυτό σημαίνει ότι, από τα 1,3 δισ. ευρώ που είναι οι εκταμιεύσεις του 2023 στη στεγαστική πίστη, αναμένεται να ξεπεράσουν τα 1,6 δισ. ευρώ το επόμενο έτος.
Αυτό θα επιτευχθεί μέσα από τις στοχευμένες προσπάθειες των τραπεζών, αλλά και τη σταδιακή αποκλιμάκωση του κόστους δανεισμού, που ευθύνεται σε πολύ μεγάλο βαθμό για την αποθυμία των αγοραστών να χρηματοδοτήσουν με τραπεζικό δανεισμό την απόκτηση κατοικίας. Αυτός είναι, εξάλλου, ο λόγος που σε πολύ μεγάλο ποσοστό (άνω του 70%) η αγορά κατοικίας στη χώρα μας χρηματοδοτείται τα τελευταία χρόνια με ρευστά διαθέσιμα.
Σε αυτό το πλαίσιο, οι συστημικές τράπεζες προσθέτουν νέα όπλα στη φαρέτρα τους για το 2024, ειδικά προσαρμοσμένα στη στεγαστική πίστη. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα της Εθνικής Τράπεζας, η οποία, σύμφωνα με ασφαλείς πληροφορίες, σκοπεύει να λανσάρει καμπάνια με αποδέκτη τούς 15.000 ενδιαφερόμενους του προγράμματος το “Σπίτι μου” οι οποίοι πέρασαν στη φάση της προέγκρισης αλλά δεν πρόλαβαν να χρηματοδοτηθούν.
Προκειμένου να τονωθεί περαιτέρω η ζήτηση, η Εθνική είναι διατεθειμένη να αυξήσει το ποσοστό του τραπεζικού δανεισμού στο 90%, από 80% που είναι το ποσοστό στο πρόγραμμα “Σπίτι μου”. Σημειώνεται ότι, μέσω της εν λόγω τράπεζας, υπέβαλαν αίτηση και έλαβαν προέγκριση 2.500 δυνητικοί δανειολήπτες, οι οποίοι όμως δεν πρόλαβαν να βρουν ακίνητο που να πληροί τις προϋποθέσεις.
Σημαντική ώθηση αναμένεται, πάντως, να δώσει στην αγορά στεγαστικής πίστης η αποδέσμευση των 750.000 αστικών ακινήτων που εκτιμάται ότι είναι ανενεργά στον αστικό ιστό, στο πλαίσιο σειράς κινήτρων που ετοιμάζει να χορηγήσει η Πολιτεία. Ταυτόχρονα, τόσο οι τράπεζες όσο και οι servicers μεθοδεύουν μέτρα ενίσχυσης των συναλλαγών έναντι ακινήτων που βγαίνουν σε πλειστηριασμό ως μια διέξοδο στην υπερβάλλουσα ζήτηση για κατοικίες στα αστικά κέντρα.
Οι πιστωτές εκτιμούν ότι, τα επόμενα χρόνια, οι συναλλαγές σε ιδιοκτησίες αυτής της κατηγορίας θα αυξηθούν σημαντικά, γεγονός που ενθαρρύνει την ανάπτυξη ειδικών πλατφορμών όπου βρίσκονται συγκεντρωμένα τα ακίνητα των πλειστηριασμών με τρόπο εύχρηστο για τους ενδιαφερόμενους αγοραστές. Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, από το 2018 έως και το τέλος του εφετινού Ιουνίου τα οικιστικά ακίνητα που άλλαξαν χέρια μέσω πλειστηριασμών, καταλήγοντας στους ίδιους τους πιστωτές ή σε άλλους ιδιώτες, έφτασαν τα 15.000.